Publikation Stadt / Kommune / Region - Commons / Soziale Infrastruktur - Wirtschafts- / Sozialpolitik - Wohnen «Wer die Miete nicht zahlen kann, soll sich eine Wohnung kaufen»

Die Neuauflage der Großen Koalition hat keine Antworten auf Mietenexplosion und Wohnraummangel

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Artikel

Autor/innen

Caren Lay, Armin Kuhn,

Erschienen

Februar 2018

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Wohnungsneubau in Berlin CC BY-SA 2.0, Kleist Berlin / flickr

Am Sonntagabend, zwei Tage vor Abschluss der Koalitionsverhandlungen, traten Natascha Kohnen und Michael Müller vor die Kameras, um die Verhandlungserfolge der SPD zu erläutern. Die bayrische Landesvorsitzende und der Regierende Bürgermeister Berlins hatten für die SPD die Verhandlungen zum Thema Wohnen und Bauen geführt. Die Große Koalition sei als „Bündnis für bezahlbaren Wohnraum“ angetreten, um einen „Neuanfang in der Bau- und Mietenpolitik einzuleiten.

Erst drei Tage zuvor hatte die entsprechende Arbeitsgruppe die Verhandlungen ergebnislos abgebrochen. Gerade in der Frage eines sozialeren Mietrechts habe es unüberbrückbare Differenzen gegeben. Umso überraschender mutet die Feierlichkeit an, mit der die SPD-Unterhändler_innen das Ergebnis verteidigten.

Denn bei genauerem Hinsehen zeigt sich: Das Ergebnis ist äußerst schwach und lässt nur den Schluss zu, dass die Große Koalition die Brisanz der Wohnungsnot als soziale Frage nicht erkannt hat. Obwohl Mietenwahnsinn und Verdrängung in den vergangenen vier Jahren ungebrochen weitergegangen sind, haben sich Union und SPD darauf geeinigt, ihre verfehlte Wohnungs- und Mietenpolitik fortzusetzen.

Die minimalen Verbesserungen bei Mietpreisbremse und Modernisierungsumlage sind reine Symbolpolitik und helfen den meisten Mieterinnen und Mietern nicht. Stattdessen soll eine „Wohnraumoffensive“ mit Steuermilliarden für den Neubau und die Förderung von Wohneigentum für die vermeintliche Entlastung auf den Wohnungsmärkten sorgen.

Bauen, bauen, bauen, und wer die Miete nicht zahlen kann, soll sich eine Wohnung kaufen – das scheint das Credo einer schwarz-roten Wohnungspolitik zu sein, die sich in erster Linie an die Immobilienwirtschaft und an die gehobene Mittelschicht richtet. Der dringend nötige leistbare Wohnraum für diejenigen, die am meisten von Mietsteigerungen und Verdrängung betroffen sind, wird so nicht entstehen.

In Großstädten sind bereits rund 40 Prozent der Bevölkerung gezwungen, mehr als ein Drittel ihres Einkommens für die Wohnkosten auszugeben. Etwa 1,3 Millionen Haushalte leben nach Abzug der Miete von einem Resteinkommen, das unterhalb der Hartz-IV-Regelsätze liegt. All diese Menschen können sich von einer zukünftigen Großen Koalition keine Verbesserung erhoffen. Die Angliederung des bisher beim SPD-geführten Umweltministerium angesiedelten Ressorts für Wohnen und Bauen an ein Ministerium für Inneres und „Heimat“ in CSU-Hand, lässt zusätzlich kaum Gutes erwarten.

Zu den Maßnahmen des Koalitionsvertrags im Einzelnen:

 

Sozialer Wohnungsbau

Der Soziale Wohnungsbau befindet sich seit Jahrzehnten im Niedergang. Gab es 1990 noch 3 Millionen Sozialwohnungen, sind es jetzt gerade noch 1,2 Millionen. Jährlich fallen trotz geringfügig gestiegener Neubauzahlen im Schnitt ca. 50.000 Sozialwohnungen aus der Sozialbindung. Und das Schlimmste ist: Durch die Föderalismusreform gibt der Bund ab 2019 komplett seine Zuständigkeit ab – und darf den Sozialen Wohnungsbau nicht mehr finanzieren. Eine Grundgesetzänderung, die unter Wohnungspolitiker_innen Konsens ist, hat die Koalition in der letzten Wahlperiode nicht zustande gebracht. Aufschub soll der Soziale Wohnungsbau durch den Bund jetzt für zwei Jahre bekommen: Union und SPD wollen nun auch für die Jahre 2020 und 2021 Fördergelder bereitstellen und dafür, „falls erforderlich“ das Grundgesetz ändern. Die vereinbarte Förderung von 1 Milliarde im Jahr ist jedoch eine Kürzung gegenüber dem jetzigen Zustand von 1,5 Milliarden – und wird von Expert_innen als völlig unzureichend kritisiert. Zudem ist es vollkommen ungeklärt, wie es nach dem Jahr 2021 weitergehen soll. Die Abschaffung der Bundesförderung für den Sozialen Wohnungsbau würde die soziale Katastrophe auf dem Wohnungsmarkt erheblich beschleunigen.

 

Mieten

Die Nachbesserungen im Mietrecht versprechen nur leichte Verbesserungen für Mieterinnen und Mieter. Die wenigen verabredeten Reformen sind voll von Einschränkungen und Ausnahmen. Gegen Mietenwahnsinn und Wohnungsnot bleiben sie nur ein Tropfen auf den heißen Stein.

Die minimale Verschärfung der Mietpreisbremse, die die SPD als Verhandlungserfolg feiert, ist reine Symbolpolitik und hilft den meisten Mieterinnen und Mietern nicht. Zwar soll in Zukunft die Vormiete offen gelegt werden – aber nur in bestimmten Fällen. Die zahlreichen Ausnahmen für Neubau, Modernisierung, Vormieten über dem Mietspiegel oder Möblierung bleiben ebenso bestehen wie die Straffreiheit für Vermieterinnen und Vermieter, die mit überhöhten Mieten die Mietpreisbremse umgehen. Am Ende des Jahres 2018 soll die Mietpreisbremse dann auf Eignung und Wirksamkeit überprüft werden. Da sie auch in Zukunft kaum Wirkung gegen die Mietpreissteigerungen zeigen wird, droht ihr weiterhin die Abschaffung. Nach jetziger Rechtslage verliert die Mietpreisbremse ihre Gültigkeit nach 2020.

Die Modernisierungsumlage, die Tausende Mieterinnen und Mieter wegen überteuerter Modernisierungen aus ihren Wohnungen verdrängt, soll von 11 auf 8 Prozent abgesenkt werden. Das ist der Stand von 2012 und wird den meisten Mieterinnen und Mietern kaum helfen, da sie in der Realität trotzdem erhebliche Mieterhöhungen legalisiert. Noch dazu wird diese geringfügige Verbesserung räumlich (auf Gebiete sogenannter angespannter Wohnungsmärkte mit geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen) und zeitlich (auf fünf Jahre) begrenzt. Die Begrenzung auf drei Euro Mieterhöhung pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren ist nur in Städten mit ohnehin hohem Mietniveau eine leichte Verbesserung, und bedeutet auch dort letztlich nur einen Aufschub der Verdrängung. Denn nach Ablauf der sechs Jahre kann die volle Umlage geltend gemacht werden. Hier fällt die Regelung weit hinter den Koalitionsvertrag von 2013 zurück, als sich Union und SPD darauf geeinigt hatten, dass Modernisierungskosten nur solange umgelegt werden können, bis die Modernisierungsmaßnahme abgezahlt ist, um danach wieder auf den vorherigen Stand sinken. Zu begrüßen ist, dass „gezieltes Herausmodernisieren“ als Ordnungswidrigkeit gelten und Schadensersatzansprüche der Mieterinnen und Mieter begründen soll. Wie das nachgewiesen werden soll, bleibt jedoch unklar.

Qualifizierte, d.h. nach wissenschaftlichen Standards erstellte Mietspiegel, die immer wieder gerichtlich angezweifelt werden, sollen eine gesetzliche Grundlage erhalten. Sie gewinnen dadurch möglicherweise an Rechtssicherheit. Die angekündigte Ausweitung der Geltungsdauer von zwei auf drei Jahre bedeutet eine kleine Erleichterung für Mieterinnen und Mieter, da der ältere – und im Regelfall günstigere Mietspiegel länger gilt. So kommen die Mieterhöhungen erst später. Das ändert aber nichts am tatsächlichen Charakter dieser „Mieterhöhungsspiegel“. Um den zu ändern, dürfen nicht nur die Mietverhältnisse der letzten vier Jahre in die Berechnung einfließen. Denn dadurch macht man Mieterhöhung zum Gesetz. Schade, dass es dabei wohl bleiben wird!

 

Neubau und Wohneigentum

Stattdessen setzt eine mögliche Große Koalition auf Neubau und Wohneigentum als Rezepte gegen die Wohnungskrise. Durch finanzielle Anreize, Baulandmobilisierung und Maßnahmen zur Wohneigentumsbildung soll der Neubau von 1,5 Millionen Wohnungen unterstützt werden – ca. 100.000 Wohnungen mehr im Jahr als bisher. Hier trägt der Koalitionsvertrag eindeutig die Handschrift der Union. Eine neue Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau im „bezahlbaren Segment“ – 2016 noch von der SPD verhindert –, eine milliardenschwere neue Eigenheimzulage und Freibeträge bei der Grunderwerbssteuer für Familien beim Ersterwerb selbstgenutzten Eigentums bedeuten Subventionen mit der Gießkanne und gehen am realen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensgruppen vorbei. Denn die mindestens 10 Euro pro Quadratmeter Nettokaltmiete, die der Koalition als „bezahlbar“ gelten dürften, können sich diejenigen, die heute verdrängt werden oder keine neue Wohnung finden, schlicht nicht leisten.

Für die Sonderabschreibung in Höhe von 5 Prozent für vier Jahre, zusätzlich zur bestehenden linearen Abschreibung, sind insgesamt 2 Mrd. Euro eingeplant. Das „Baukindergeld“ in Höhe von 1.200 Euro je Kind und pro Jahr sollen Haushalte mit einem Einkommen bis 75.000 Euro, plus 15.000 Euro für jedes Kind zehn Jahre lang erhalten. Das Bundesfinanzministerium hat errechnet, dass rund 200.000 Haushalte diese Eigenheimzulage beziehen könnten und dadurch Kosten von rund 440 Mio. Euro im Jahr entstehen. Mit insgesamt mehr als 3,5 Milliarden Euro stellt die Große Koalition hier deutlich mehr Mittel bereit als für den sozialen Wohnungsbau.

Diese Milliarden-Ausgaben sind weder an eine Sozialbindung geknüpft, noch werden sie bei den Menschen ankommen. Die hohen und weiter steigenden Wohnungspreise ermöglichen Mitnahmeeffekte, die letztlich nur die Gewinne von Immobilien- und Bauwirtschaft erhöhen. Der dringend benötigte bezahlbare Wohnraum wird so nicht entstehen.

Auch die Bodenpolitik wird den Neubauzielen untergeordnet. Grundstücke der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) sollen wie bisher verbilligt, und zusätzlich auch beschleunigt an die Kommunen abgegeben werden. Eine Änderung des Bundeshaushaltsgesetzes, das den Verkauf zu Höchstpreisen vorschreibt, soll allerdings nur geprüft werden. So könnte den Kommunen ein Erstzugriffsrecht auf BImA-Grundstücke garantiert werden. Weitere Schritte sollen in einer Enquete-Kommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ verhandelt werden. Eine Zusatzsteuer für brachliegende Grundstücke (Grundsteuer C) soll zusätzliches Bauland bereitstellen und das spekulative Warten auf steigende Bodenpreise unattraktiver machen.

Zusätzliche Eingriffsmöglichkeiten in Eigentumsrechte (etwa durch größere planerische Eingriffsmöglichkeiten, Stärkung des Vorkaufsrechts, des Milieuschutzes oder eines Verbots der Umwandlung von Miet- und Eigentumswohnungen) sollen die Kommunen jedoch ausdrücklich nicht erhalten. Doch gerade solche Mittel wären wichtig, um Spekulation mit Wohnraum zu begrenzen und eine soziale Wohnungs- und Stadtentwicklungspolitik vor Ort durchzusetzen.

Ein kleiner Lichtblick ist die Ankündigung, die Gesetzeslücke bei der Grunderwerbssteuer für Share-Deals zu schließen. Durch diesen Steuertrick, bei dem Gebäude nicht als solche, sondern als Firmenanteile verkauft werden, entgehen den Ländern schätzungsweise eine Milliarde Euro an Steuereinnahmen jährlich. Die Reform soll allerdings erst „nach Abschluss der Prüfarbeiten durch Bund und Länder“ angegangen werden. Der Abschlussbericht der entsprechenden Arbeitsgruppe der Finanzministerkonferenz ist für März 2018 angekündigt.

Für die Städtebauförderung stehen weiterhin rund 1 Milliarde Euro im Jahr zu Verfügung.

 

Leerstellen

Abgesehen von der minimalen Verbesserung bei der Modernisierungsumlage ist der Schutz von Mieterinnen gegen Verdrängung kein Thema. Ein verbesserter Kündigungsschutz, der angesichts aggressiver Entmietungsstrategien dringend notwendig wäre, fehlt ebenso wie ein neues Gewerbemietrecht, das kleine Läden, Kindergärten und Einrichtungen für Wohnungs- und Obdachlose vor Verdrängung durch große Ketten und zahlungskräftigeres Gewerbe schützt.

Auch eine Reform des Wohngelds ist im Koalitionsvertrag nicht vorgesehen. Leider haben sich Union und SPD nicht auf eine regelmäßige Anpassung an die Miet- und Einkommensentwicklung geeinigt. Diese soll lediglich „geprüft“ werden. Damit dürfte das Thema für diese Wahlperiode vom Tisch sein.

Die skandalös hohe und weiter steigende Wohnungs- und Obdachlosigkeit wird im Koalitionsvertrag nicht einmal erwähnt. Seit Jahren steigt die Zahl der Menschen ohne Wohnung und Obdach stetig, allein innerhalb der letzten zwei Jahre um 25 Prozent. Hier fordern die Verbände seit Jahrzehnten eine Wohnungslosenstatistik und ein Gesamtkonzept auf Bundesebene, um die überforderten Kommunen zu entlasten und die Ursachen der Wohnungslosigkeit wirklich zu bekämpfen.

Die Bekämpfung von Spekulation mit Wohnraum und Grundstücken durch große Wohnungskonzerne und Finanzinvestoren ist – von einem Verbot von Share-Deals abgesehen – nicht geplant. Nur wenn Wohnraum und Grundstücke als Anlage- und Spekulationsobjekte unattraktiver und spekulative Leerstände effektiv verhindert werden, kann der massive Anstieg der Boden- und Mietpreise gedämpft werden.

Die angekündigten Steuererleichterungen und ein fortgesetztes CO2-Gebäudesanierungsprogramm sind für eine sozialverträgliche Abfederung energetischer Sanierung vollkommen unzureichend. Ohne die Abschaffung oder zumindest deutliche Absenkung der Modernisierungsumlage und die Perspektive einer Warmmietenneutralität für Mieterinnen und Mieter wird die energetische Sanierung ein Brandbeschleuniger für Verdrängung bleiben.

Der soziale Wohnungsbau soll zwar weiter gefördert werden, das Problem der auslaufenden Bindungen, durch die mindestens 50.000 Sozialwohnungen im Jahr wegfallen, wird allerdings nicht angegangen. Eine NeueWohnungsgemeinnützigkeit, die dauerhafte Sozialbindungen und nachhaltige Investitionen in bezahlbaren Wohnraum garantieren könnte, wird es mit der Großen Koalition nicht geben.

 

Fazit

Union und SPD haben die Zeichen der Zeit nicht erkannt. Die jahrelange Ignoranz gegenüber den drängenden Problemen der Mieterinnen und Mieter hat sich auch in der Vereinbarung niedergeschlagen, die Grundlage für die kommenden vier Jahre Große Koalition bilden sollen. Drei Viertel aller Menschen in Deutschland haben Angst davor, ihre Wohnung bald nicht mehr zahlen zu können, und 80 Prozent betrachten die steigenden Wohnkosten als Armutsrisiko. Darauf hat die Große Koalition keine Antwort.

Statt den notwendigen Kurswechsel zu einer sozialen Politik einzuleiten, werden Steuergeschenke an die Immobilienwirtschaft und an Wohneigentümer verteilt. Der Ansatz, auf Neubau und Wohneigentum zu setzen, ist ein Förderprogramm für die Bauwirtschaft und ignoriert die Tatsache, dass der Wohnungsmarkt seit Jahren versagt. Eine zweijährige Gnadenfrist für den sozialen Wohnungsbau wird den dringend nötigen bezahlbaren Wohnraum nicht schaffen, erst recht nicht, wenn die Mittel gegenüber dem heutigen Niveau sogar noch gekürzt werden. Jedes Jahr fallen mindestens 50.000 Wohnungen aus der Sozialbindung, während zuletzt nur 25.000 Sozialwohnungen neu entstanden sind.

Das bedingungslose Setzen auf Neubau ist kein Mittel gegen die Wohnungskrise. Denn es kommt darauf an, leistbare Wohnungen zu bauen, und vor allem auch den vorhandenen Bestand günstiger Wohnungen zu schützen. Dafür ist ein verbesserter Kündigungsschutz ebenso nötig wie eine Mietpreisbremse, die flächendeckend, ausnahmslos und unbefristet die Mieten auf das ortsübliche Niveau deckelt. Die Modernisierungsumlage, die zu überteuerten Luxussanierungen geradezu einlädt und deren Kosten einseitig auf die Mieterinnen und Mieter abwälzt, gehört abgeschafft.

Für den Neubau muss gelten: keine Förderung ohne soziale Bindung. Ein Neustart im sozialen, gemeinnützigen Wohnungsbau kann leistbare Wohnungen mit dauerhaften Sozialbindungen in einem nicht-profitorientierten Wohnungssektor schaffen. Das Konzept dafür liegt mit der Neuen Wohnungsgemeinnützigkeit vor.

Schließlich gilt es, Spekulation mit Wohnraum und Boden wirksam zu bekämpfen und den großen, finanzmarktbasierten Wohnungskonzernen und Investoren ihre Geschäftsgrundlage entziehen. Nur so kann die Dynamik hinter den steigenden Miet- und Wohnungspreisen gestoppt und die soziale Spaltung der Städte verringert werden.

Angesichts dieser Pläne einer Großen Koalition ist jedoch klar: Soziale Politik wird auch in den kommenden vier Jahren in der Opposition gemacht – in den Parlamenten und auf der Straße. Nur mit politischen Druck von unten, von Mieter_innen-Initiativen und sozialen Bewegungen, Gewerkschaften und Verbänden, wird es eine Neuausrichtung der Wohnungs- und Mietenpolitik geben. Wir brauchen eine neue Mieter_innenbewegung – der vorliegende Koalitionsvertrag ist der beste Beweis dafür.

Autor_innen:

Caren Lay, stellvertretende Partei- und Fraktionsvorsitzende und Sprecherin für Mieten-, Bau- und Wohnungspolitik der Fraktion DIE LINKE im Bundestag.

Armin Kuhn, Referent für Wohnen, Bauen und Mieten bei der Fraktion DIE LINKE im Bundestag.