Publikation Wirtschafts- / Sozialpolitik - Wohnen Der Deckel und die Gerechtigkeit

Der Mietendeckel polarisiert die Stadt. Ökonomische Argumente in einer überhitzten Debatte.

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Ingo Arzt,

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09.12.2019, Berlin: Demonstranten gehen zu einer Kundgebung eines Bündnisses der Berliner Bau- und Wohnungswirtschaft und von Vermietern gegen den Mietendeckel vor dem Brandenburger Tor. Mit dem Mietendeckel will das Land Berlin die Mieten einfrieren und eine Mietobergrenze festlegen. picture alliance/Fabian Sommer/dpa

Ingo Arzt ist Redakteur im Ressort Wirtschaft und Umwelt bei der taz. Seine Lieblingsszene bei seiner letzten Wohnungssuche in Berlin war eine 100-Meter-Schlange vor einer noch bezahlbaren Wohnung in Berlin-Neukölln.

Zur Erinnerung, das ist die Beschlusslage: Der Berliner Senat sieht wegen steigender Mieten und Verdrängung den sozialen Frieden in der Stadt gefährdet und hat deshalb die fundamentalste politische Intervention der letzten Jahrzehnte in den sogenannten Wohnungsmarkt beschlossen. Mieten sind auf den Mietspiegel von 2013 gedeckelt, der die Angebotspreise der Jahre 2008 bis 2012 als Referenz nimmt. Wer eine Wohnung neu bezieht, zahlt nun zwischen 3,92 pro Quadratmeter für einen Altbau von vor dem ersten Weltkrieg ohne Bad und ohne Sammelheizung bis 9,80 Euro für einen Neubau bis einschließlich 2013 – egal wie hoch die Miete für die Vorbewohner*innen war. Wer nicht umzieht und teurer wohnt, der kann darauf bestehen, dass seine Miete auf maximal 20 Prozent über dem Deckel abgesenkt wird. Das gilt rückwirkend ab dem 18. Juni 2019. Mieten dürfen außerdem maximal 1,3 Prozent im Jahr steigen. Das alles gilt für fünf Jahre. Alle Details finden sich hier.

Das Gesetz richtet sich gegen Wuchermieten. War es denn überall in der Stadt so schlimm?

Die tatsächlichen Durchschnittsmieten liegen wohl im Schnitt niedriger als oft kommuniziert, die extremen Steigerungen der letzten Jahre sind aber nicht wegzudiskutieren. Und das kommt so:

Laut des Wohnungsmarktberichts der Investitionsbank Berlin stiegen die Kaltmieten für neu bezogene Wohnungen von Ende 2012 bis Ende 2018 in Berlin um 54 Prozent auf 10,70 Euro pro Quadratmeter. Die großen privaten Immobiliengesellschaften verlangten laut Daten von Mietenwatch zuletzt alle über 12, einige bereits 20 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter in begehrten Lagen. Allerdings tobt in der Stadt nicht nur eine Debatte über den Mietspiegel, sondern auch über die tatsächliche Datenlage. Mietenwatch etwa gibt nicht den Schnitt aller Neuvermietungen in Berlin an, sondern den Schnitt von rund 80.000 binnen eines Jahres auf Online-Portalen ausgeschriebenen Angebotspreisen. Auch die Daten der IBB beruhen auf der Auswertung von Online-Portalen.

Dagegen kommt der Verband der Berlin- Brandenburgischen Wohnungsbauunternehmen, BBU, auf deutlich niedrigere Mieten – zumindest bei den 922.800 Wohnungen in Berlin und Brandenburg, die der Verband repräsentiert. Er fragt die Preise direkt bei seinen Mitgliedsunternehmen ab, darunter private wie die umstrittene Deutsche Wohnen, aber auch städtische und genossenschaftliche Anbieter. Der Verband kommt bei Neuvermietungen 2018 auf einen Schnitt von 7,80 Euro kalt pro Quadratmeter, die im Verband Wohnungsbaugenossenschaften Berlin organisierten Genossenschaften bei ihren 200.000 Wohnungen sogar nur auf 5,61 Euro, jeweils inklusive Neubauten.

Und wer hat nun Recht? Um künftig eine bessere Datenlage zu haben, plant der Senat ein Wohnungskataster, das Wohnungen, Lage, Eigenschaften und Mietpreise erfasst. Derzeit rechnen beide Seiten mit ihren Daten seriös: Wer in Berlin neu mietet, zahlt zwar im Schnitt weniger als von Mietenwatch oder der IBB angegeben – einfach, weil dort die Daten günstiger Anbieter unterrepräsentiert sind. Und trotzdem sind die hohen Mieten oft Lebensrealität vieler Menschen: Familien, die sich vergrößern müssen und keine bezahlbare Wohnung mehr im Kiez finden, müssen im Zweifel in einen Vorort ziehen und die Kinder auf eine neue Schule schicken. Wer nicht mindestens ein Jahr Vorlauf für einen Umzug hat, dem bringen auch die günstigen Genossenschaften mit den langen Wartelisten nichts. Der Mietendeckel ist zwar keine Garantie gegen Verdrängung – aber für viele eine Garantie, sich wieder auf Wohnungen in der ganzen Stadt bewerben zu können. Derzeit, vor dem Inkrafttreten des Mietendeckels, sind ganze Kieze für normal Verdienende No-Miet-Areas. 

Was außerdem unstrittig ist, sind die prozentualen Mietsteigerungen der letzten Jahre. Denn da kommt auch der BBU mit seinen vermeintlich günstigeren Mieten auf eine Steigerung von 4,7 Prozent von 2017 auf 2018. Allerdings wäre der Preisanstieg derzeit auch ohne Mietendeckel gestoppt: Laut des Empirica Instituts, auf dessen Zahlen sich die IBB beruft, stagnieren die Neuvertragsmieten in Berlin seit sechs Quartalen.

Was spricht dafür, dass faire Genossenschaften unter dem Mietendeckel leiden?

Genossenschaften vermieten deutlich günstiger als der Schnitt, das ist eine Tatsache. Sie sind oft der einzige Weg, noch an günstigen Wohnraum zu kommen. Allerdings muss man das Geld haben, den Pflichtteil für eine Mitgliedschaft (einige hundert bis mehrere zehntausend Euro) zu zahlen und sich auf lange Wartezeiten für eine Wohnung einstellen. Bei den Mietsteigerungen liegen sie unterm Schnitt, von 2017 auf 2018 waren es im Schnitt bei Neuvermietungen 2,7 Prozent. Die Berliner Landesregierung hat mehrfach geprüft, ob und wie sie Genossenschaften wegen ihrer fairen Praxis vom Mietendeckel ausnehmen kann. Am Ende hat sie wegen juristischer Bedenken davon abgesehen, weil wegen des allgemeinen Gleichheitsgrundsatzes nicht einzelne Parteien von einem Gesetz ausgenommen werden können. Eine solche Klausel wäre ein Einfallstor für Kläger gewesen, das ganze Gesetz zu kippen.

Der Genossenschaftsverband macht deshalb mit einer Kampagne gegen das ganze Gesetz mobil. Er rechnet zum Beispiel folgendes vor: Eine Mieterin zieht nach 40 Jahren aus und zahlte 5,80 Euro kalt. Nun müssen Bäder, Böden und Elektroanlagen erneuert und die gesamte Wohnung grundsaniert werden. Dazu wäre eine Mieterhöhung auf heutzutage immer noch faire 6,50 Euro vonnöten, was der Mietendeckel untersage, rechnet der Verband vor. Also könne die Genossenschaft nicht sanieren oder müsse sich verschulden. Tatsächlich darf für Modernisierungen laut des Mietendeckels maximal ein Euro pro Quadratmeter auf die Kaltmiete aufgeschlagen werden und auch nur dann, wenn die Maßnahmen dem Klimaschutz oder dem Abbau von Barrieren dienen.

Ist die Kampagne der Genossenschaften gerechtfertigt?

Zumindest das Rechenbeispiel der Genossenschaften oben ist nicht glaubwürdig: Warum wohnt die arme Frau in einer grundsanierungsbedürftigen, also offenbar heruntergekommenen Wohnung, obwohl sie so viel Kaltmiete zahlt wie die Genossenschaften nach eigenen Angaben im Schnitt für Neuvermietungen verlangen? Und welche Genossenschaft wirtschaftet so unseriös, dass sie aus der laufenden Miete keine Rücklagen für anfallende Sanierungskosten gebildet hat? Tatsächlich darf laut Mietendeckel die Miete bei Wohnungen mit sehr alten und günstigen Mietverträgen von unter 5 Euro pro Quadratmeter um bis zu einen Euro auf knapp über 5 Euro erhöht werden – eine Klausel, die eben Fälle wie die 40 Jahre in der gleichen Wohnung lebende Frau abdecken soll. Die wohl kaum 5,80 Euro pro Quadratmeter zahlt, wenn ihre Wohnung in schlechtem Zustand ist.

Genauso unplausibel scheinen die Mindereinnahmen, die den Berliner Genossenschaften nach Angaben ihres Verbandes durch den Mietendeckel blühen. Die Rede ist mal von mindestens 150 Millionen Euro, mal von 180 Millionen Euro. Zu beachten ist, dass die Genossenschaften ihre Mieten wegen des Mietendeckels nicht senken müssen, ihre Durchschnittsmieten liegen deutlich unter der Kappungsgrenze. Der Verlust kann also nur aus Mindereinnahmen kommen, weil die Mieten weniger erhöht werden dürfen.

Rechnet man allerdings die Mieteinnahmen von 200.000 Genossenschaftswohnungen von im Schnitt 80 Quadratmetern und derzeit 5,61 Euro pro Quadratmeter auf fünf Jahre hoch, einmal mit den nach dem Mietendeckel erlaubten 1,3 Prozent Mieterhöhung versus den 2,7 Prozent, welche die Genossenschaften 2017 auf 2018 genommen haben, denn ergibt sich ein anderes Bild: ein Verlust von maximal 85 Millionen Euro. Der noch deutlich kleiner ausfallen dürfte, weil die Genossenschaften kaum damit geplant haben dürften, die Mieten weiter so schnell steigen zu lassen wie im Extremjahr 2017/2018 – denn derzeit stagnieren die Angebotsmieten auch ohne Mietendeckel.

Der Verband nimmt seine Angaben von mindestens 150 Millionen Euro Verlust aus einer Umfrage unter seinen Mitgliedsgenossenschaften, deren Berechnungsgrundlage ist allerdings unbekannt. Kurzum, dass der Mietendeckel mit den Genossenschaften auch die Fairen trifft, ist unstrittig. Die Zahlen, mit denen der Genossenschaftsverband seine Kampagne gegen das ganze Gesetz legitimiert, scheinen politisch motiviert überschätzt zu sein.

Trifft es mit den fairen Kleinvermietern ebenfalls die Falschen?

Ob Kleinvermieter generell fairer sind als große Konzerne, lässt sich anhand von Daten nicht prüfen, aber sagen wir mal so: Der Schnack in der Stadt geht in die Richtung. Die Kleinvermieter*innen besitzen nur wenige Wohnungen, kennen ihre Mieter*innen eventuell und sind deshalb wohl tendenziell fairer als die kafkaesken Verwaltungen der großen Wohnungskonzerne. In Deutschland werden laut IW Köln 60 Prozent der Wohnungen auf diese Weise vermietet, für Berlin kursiert ein Schätzwert von rund einem Drittel der Wohnungen, das wären 500.000.

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass Immobilienbesitzer in Berlin die großen Gewinner der letzten Jahre sind. Wer über den Mietendeckel greint, heuchelt meist. Seit den 1990ern hat sich der Wert von Wohn- und Geschäftshäusern in Berlin im Schnitt verfünffacht, zitiert die Immobilienzeitung einen Fachmann. Wer Ende 2011 eine Wohnung gekauft hat, genoss bis Ende 2018 laut Investitionsbank Berlin mehr als eine Verdopplung des Werts.

Lediglich, wer später als Anfang 2017 gekauft hat und mit den damaligen, bereits hohen Mieten kalkulierte, hat sich verkalkuliert: Marktanalysten von Empirica Systeme haben grob überschlagen, dass 56 bis 84 Prozent derjenigen, die sich in den letzten 1,5 Jahren eine vermietete Wohnung in Berlin gekauft haben, vom Mietendeckel betroffen sind und 17 bis 38 Prozent weniger Einnahmen erzielen. Damals aber gab es längst Warnungen vor einer Immobilienblase in deutschen Großstädten. Hätte man wissen können. Zwingt der Mietendeckel die Betroffenen jetzt zum Verkauf, so liegt der Wertzuwachs ihrer Wohnung im Schnitt unter den Kaufnebenkosten, die unwiderruflich weg sind, wenn man eine Immobilie erwirbt. In Berlin sind das rund 15 Prozent für Land, Makler, Notar und Grundbucheintrag. Wer in 2018 eine Wohnung für 400.000 Euro gekauft hat, zahlte 60.000 Euro zusätzlich, allein für die Möglichkeit des Erwerbs. Das Geld bekommen die, die nach 2017 gekauft haben, nicht mehr rein, sollte der Mietendeckel zum Verkauf zwingen.

Was, wenn ich als Vermieter meine laufenden Kosten nicht mehr decken kann?

Ein häufig vorgetragenes Argument. Und es stimmt ja, es kann zu folgender Situation kommen: Jemand kauft eine Wohnung zum Vermieten, der Wert der Wohnung steigt an, der Mietendeckel kommt und verhagelt die Finanzierung. Sprich, der Vermietende kann Kreditzinsen, Tilgung, Rücklagen und Verwaltungskosten nicht mehr aus den laufenden Mieteinnahmen finanzieren. Und hat womöglich auch kein Geld, um aus eigener Tasche zuzuschießen.

In dem Fall haben sich die Betroffenen wohl einfach verzockt. Wer eine Wohnung so auf Kante finanziert, dass weder die Tilgung gestreckt werden kann noch Eigenmittel vorhanden sind, war sehr schlecht beraten. Ein guter Faktor, um das zu bewerten, ist die Eigenkapitalrendite. Seriöse Finanzierer rechnen einem aus, mit welcher Verzinsung des eigenen Kapitals abzüglich aller Kosten wie Rücklagen, Zinsen, Steuern, Verwaltung, Versicherung und Instandhaltung beim Kauf einer Mietimmobilie zu rechnen ist. Kommt dabei kaum was rum, ist das ein sicheres Zeichen, dass jemand mit steigenden Immobilienpreisen gerechnet hat – kurzum mit Immobilien und damit mit seinen Mieter*innen spekuliert hat. Hinzu kommt, dass der Mietendeckel eine Härtefallregelung vorsieht, nach der Vermieter*innen bei der Investitionsbank Berlin höhere Mieten beantragen können, wenn ihnen dauerhaft Verluste oder ein Verfall der Immobilie drohen.

Wer in den letzten zehn Jahren eine Wohnung in Berlin gekauft hat, erzielte übrigens zwischen 2 und 6 Prozent der Kaufsumme als Einnahmen im Jahr, vor Abzug der Kosten. Die Angaben schwanken extrem, aber es gibt Anhaltspunkte, etwa bei Immowelt oder bei Empirica Systeme. Bemerkenswert dabei ist, dass unvermietete leere Wohnungen als besonders attraktiv galten, weil man dann bei Neuvermietungen gleich mal die Miete hochtreiben kann. Auf die Mietpreisbremse des Bundes pfeifen die meisten Anbieter, hat Mietenwatch ermittelt.

Wem es nun die Finanzierung verhauen hat, dem nutzt zunächst der gestiegene Wert der Wohnung nichts. Weil sich der nur realisieren lässt, wenn man die Wohnung verkauft. Interessanterweise wird häufiger verkauft, wenn der Staat über Mietenregulierung in den Markt eingreift. Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung hat kürzlich verschiedene Formen der Mietregulierung in den letzten 100 Jahren in 27 Ländern untersucht. Erkenntnis nebenbei: Dass der Staat eingreift ist üblich, kein DDR-Sozialismus. Das Ergebnis zeigt, dass Mietbremsen häufig dazu führten, dass mehr Menschen eine Eigentumswohnung kaufen. Einfach, weil Investoren die Renditen zu niedrig werden und sie ihre Immobilien abstoßen. Das könnte auch in Berlin so kommen.

Wäre es ungerecht, wenn jetzt Kleinvermieter*innen zum Verkauf gezwungen werden?

Kleinvermieter*innen, die jetzt ihre Wohnung in Berlin veräußern, weil sie finden, dass sich die Rendite bei dem Aufwand nicht mehr lohnt, haben in den allermeisten Fällen ein dickes Plus erzielt (auch wenn die Gewinne nicht steuerfrei sind, wenn die Wohnung schnell wieder verkauft wird).

Und wer einfach nur fürs Alter sparen wollte und jetzt was anderes suchen muss? Das ist Jammern auf hohem Niveau. Wer mit Mieteinnahmen den Ruhestand finanzieren will, glaubt oft, bis zur Rente unbedingt eine abbezahlte Wohnung sein Eigen nennen zu müssen. Dahinter steckt der Anspruch, die Mieter*innen sollen doch bitte den Vermietenden ermöglichen, eine Wohnung oder ein Haus an die Nachkommen zu vererben. Wer nämlich von Mieteinnahmen leben will, will von den Zinsen (den Mieteinnahmen) seines Kapitalstocks (der Wohnung) leben. Und verlangt, dass dieser Kapitalstock bis zum Tod komplett erhalten bleibt.

Wer mit Riester, Aktien oder einem Banksparplan für die Rente vorsorgt, der gibt das Ersparte im Alter aus. Riester-Rentner*innen haben in der Regel eine zehnjährige Garantie, dass die Nachkommen im Todesfall noch einen mit der Zeit kleiner werdenden Teil des angesparten Geldes ausbezahlt bekommen. Danach gibt es nichts mehr. Wer also wegen des Mietendeckels seine vermietete Wohnung bis 65 oder 67 nicht abbezahlt bekommt, kann auch die Immobilie mit Gewinn verkaufen, den Restkredit tilgen und den Erlös verfrühstücken.

Bisher fehlt bei der Betrachtung natürlich die Gegenseite, nämlich die Mieter*innen. Im Endeffekt ist es egal, ob jemand eine Wohnung teuer und größtenteils kreditfinanziert gekauft hat und dann mit einer niedrigen Eigenkapitalrendite kalkuliert, um sich fair gegenüber seinen Mieter*innen zu zeigen. Für die ist einzig die absolute Höhe der Miete relevant. Und die kann trotz vermeintlich fairer Vermieter*innen so hoch ausfallen, dass es zur Verdrängung oder zu finanzieller Überbelastung kommt.

Wird jetzt wegen des Mietendeckels weniger gebaut und die Wohnungsnot vergrößert?

Hier verläuft die Debatte so: Die einen sagen, dass es wegen des Mietendeckels auf keinen Fall zu weniger Neubau kommen kann – weil Neubauten ja ausgenommen sind. Wer vorher mit einer bestimmten Miete pro Quadratmeter gerechnet hat, der kann das auch weiterhin machen. Die Bauwirtschaft sagt, dass der Eingriff in den Markt zeigt, dass es jederzeit zur Markteingriffswiederholung kommen kann. Außerdem steigen die Baulandpreise ebenso an wie die allgemeinen Baukosten. Der Deckel, so die Befürchtung, könnte verlängert werden, dann müssten womöglich auch Neubauten mit fest kalkulierter hoher Miete deutlich niedriger vermietet werden. Allerdings schreibt der Senat im Gesetz deutlich: „Das Verbotsgesetz ist befristet angelegt.“ Und will damit auch Investoren beruhigen, die hassen Unsicherheiten.

Was gegen diese Befürchtungen spricht: Berlin verliert als Immobilienstandort wohl kaum an Attraktivität – das Wirtschaftswachstum liegt über dem bundesdeutschen Schnitt, 2018 zogen immer noch 30.000 Menschen netto neu in die Stadt und die Zinsen werden auf absehbare Zeit niedrig bleiben. Immobilienfonds weltweit suchen neue Anlagemöglichkeiten. Sprich, der Mietendeckel mag ein negativer Faktor in Sachen Neubau sein, aber in einem Umfeld, in dem andere Faktoren weiterhin positiv sind.

Auch die negativen Zahlen der Genossenschaften scheinen übertrieben: Sie münzen ihre wahrscheinlich ohnehin zu hoch angesetzten Einnahmeausfälle eins zu eins in niedrigere Investitionen um – und verschweigen, dass die meisten auch andere Finanzquellen zur Kompensation haben. Von den eigenen Rücklagen über eine Kapitalaufstockung durch die Mitglieder bis hin zu einem höheren Kreditanteil, was in Zeiten historisch tiefer Zinsen machbar ist. Viele Wohnungsgenossenschaften bieten auch Sparangebote an. Ebenfalls Geld, das sie investieren müssen.

Ob der Mietendeckel nötige Neubauten abwürgt oder nicht lässt sich sicher wohl erst in einigen Jahren sagen. Die Antwort auf die Frage wird essentiell dafür sein, was er langfristig gebracht hat.