Nachricht | Stadt / Kommune / Region - Commons / Soziale Infrastruktur - Wohnen Ein wohlkalkulierter Coup

Vonovia übernimmt die Deutsche Wohnen und hält dann fast 10 Prozent der Berliner Mietwohnungen.

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Die Unternehmenszentrale von Vonovia in Bochum. Das Unternehmen schluckt die Deutsche Wohnen, bisher ein zentraler Akteur auf dem Berliner Wohnungsmarkt. CC BY-SA 4.0, Laurardnk / Wikimedia Commons

Wenn ein Geschäft öffentlich präsentiert wird, dann sollten Inhalt und Form unterschieden werden. Inhaltlich geht es vor allem darum, dass die Vonovia, der größte deutsche Immobilienkonzern, die Nummer zwei schlucken will und bereit ist, sich das einiges kosten zu lassen. Das Angebot an die Aktionäre der Deutsche Wohnen summiert sich auf über 18 Milliarden Euro. Mit einem kräftigen Aufschlag auf den letzten Börsenkurs vor der Ankündigung der Übernahme ist die Zustimmung der Anteilseigner praktisch gesichert. Ein Teil des Geldes – wahrscheinlich mehr als 3 Milliarden Euro – soll mit einem Verkauf von etwa 20.000 Wohnungen an das Land Berlin gleich wieder eingespielt werden. So saßen der Regierende Bürgermeister von Berlin und sein Finanzsenator mit am Tisch. Zusammen mit dem Chef der Vonovia Rolf Buch machten sie Werbung für den alten Kassenschlager der SPD, die Sozialpartnerschaft, die Partnerschaft mit dem Kapital. Das war die Form. Und auch die Form ist wesentlich.

Die Deutsche Wohnen: Erfolgreich gescheitert

Ebenfalls mit am Tisch saß Michael Zahn, der Vorstandsvorsitzende der Deutsche Wohnen (DW). Aber es gibt nun einmal keine zweiten Sieger in der Konkurrenz. Anders als die Vonovia ist sein Konzern mit allen großen Übernahmeprojekten in den letzten Jahren gescheitert. Bis heute werden die Bestände der DW deshalb von zwei privatisierten Berliner Wohnungsunternehmen geprägt, der Gehag und der GSW: 70 Prozent des DW Bestandes liegen in der Hauptstadt. Und die ist ein schwieriges Terrain.

Einerseits ging die Verengung auf dem Wohnungsmarkt mit einer massiven Steigerung der Angebots-, aber auch der Bestandsmieten einher. Die Bevölkerung Berlins ist von 2010 bis 2020 von 3,4 Millionen auf knapp 3,8 Millionen gewachsen. 2019 kamen auf gut 2 Millionen Haushalte 1,97 Millionen Wohnungen, davon waren 84 Prozent Mietwohnungen. Die Leerstandsquote liegt seit einigen Jahren unter der Fluktuationsreserve von etwa 2 Prozent des Wohnungsbestandes. Und in Umkehrung eines langfristigen Trends ist die Wohnfläche je Einwohner seit 2010 gesunken, von 40 auf 38,2 Quadratmeter: Durch verdichtete Nutzung im Wohnungsbestand wurde damit eine Fläche «eingespart», die gut 100.000 Wohnungen zu 63 Quadratmetern entspricht (Wohnungsmarktbericht, Tabellenband).

Eigentumsverhältnisse auf dem Mietwohnungsmarkt (IBB Wohnungsmarktbericht 2020):

Städtische mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen

89.805

5,4%

 

Städtische ungebundene Wohnungen

232.688

14,0%

Genossenschaftl. mietpreis- u. belegungsgebundene Wohnungen

26.898

1,6%

Genossenschaftliche ungebundene Wohnungen

162.468

9,8%

Private mietpreis- und belegungsgebundene Wohnungen

70.328

4,2%

Private ungebundene Wohnungen

1.076.113

64,9%

Gesamt

1.658.300

 

Der Wohnraumbedarfsbericht Berlin stellt für über 370.000 Haushalte eine Wohnkostenüberbelastung fest (d.h. die Bruttowarmmiete beträgt mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens). Und dabei unterschätzt der Bericht das Problem deutlich, denn er setzt voraus: «Die Transferleistungsempfängerinnen und -empfänger nach SGB II, SGB XII und dem Asylbewerbergesetz stellen keine Teilmenge der mit leistbaren Wohnungen zu versorgenden Haushalte dar, da die Wohnkosten im Rahmen der AV-Wohnen übernommen werden.» Tatsächlich müssen aber knapp 90.000 Haushalte im Transferleistungsbezug zu den Wohnkosten aus ihrem Existenzminimum zuzahlen. Die Wohnungsknappheit ändert das Kräfteverhältnis auf dem Markt zugunsten der Anbieter.

Andererseits hatte schon Marx auf die Grenzen der Macht der Immobilieneigentümer hingewiesen: «Mit der juristischen Macht dieser Personen, Portionen des Erdballs zu brauchen und zu mißbrauchen, ist nichts abgemacht. Der Gebrauch derselben hängt von ökonomischen Bedingungen ab, die von ihrem Willen unabhängig sind» (Kapital Band III, 628f). In Berlin lassen sich nicht genauso Geschäfte machen wie in München oder Frankfurt/M., weil Berlin nicht München oder Frankfurt ist. Der Standort der DW gibt einfach nicht so viel her: Eine Lektion, die Zahn und Co. erst durch eine lange Reihe von Gerichtsverfahren und Mieterprotesten lernen mussten.

Trotzdem sind Michael Zahn und die DW erfolgreich gescheitert. Das Übernahmeangebot ist für ihre Aktionäre ein gutes Geschäft. Und es ist nebenbei eine Antwort auf die Initiative für eine Vergesellschaftung von Immobilienkonzernen, die sich nicht ohne Grund «Deutsche Wohnen & Co Enteignen» nennt. Denn bei einem Angebot von mehr als 18 Milliarden Euro für die gesamte DW zahlt die Vonovia für die Berliner Bestände (70 Prozent) mehr als 12 Milliarden Euro. Offenbar hat die Vonovia vor einer Enteignung keine Angst.

Geschäftsmodell Vonovia

Vonovia und Deutsche Wohnen haben bei der Vorstellung der Übernahme eine Reihe von Selbstverpflichtungen des Unternehmens verkündet: Begrenzung der «regulären Mieterhöhungen über ihren Berliner Bestand insgesamt in den nächsten drei Jahren auf höchstens ein Prozent jährlich und in den beiden nachfolgenden Jahren auf den Inflationsausgleich», Begrenzung der Modernisierungsumlage auf maximal zwei Euro pro Quadratmeter. Damit wird einerseits dem politischen und sozialen Druck in Berlin begegnet. Andererseits ist es keine echte Einschränkung des Geschäftsmodells der Vonovia, in dem die Bewirtschaftung und Modernisierung der Immobilienbestände nur eine, allerdings notwendige Voraussetzung für die Spekulation darstellt.

Nach der Übernahme kommt die Vonovia mit etwa 500.000 Wohnungen im Bundesgebiet auf einen Anteil von 2,5 Prozent am deutschen Mietwohnungsmarkt. In Berlin allerdings werden es fast 10 Prozent sein. Das Unternehmen ist schon in den letzten Jahren durch den Aufkauf anderer Wohnungsunternehmen stark gewachsen. Die Umsatzerlöse der Vonovia aus der Immobilienwirtschaft haben sich von 2012 bis 2020 verdreifacht, sie erhöhten sich von 1.064,9 auf 3.069 Millionen Euro. Die durchschnittlichen Mieten je Quadratmeter legten dagegen im gleichen Zeitraum insgesamt nur um 32 Prozent zu: von 5,27 auf 6,95 EUR. Das Wachstum der Vonovia war demnach weit überwiegend ein Mengenwachstum: Mehr Miete aus mehr Wohnungen. 

Die Rendite für die Aktionäre kommt vor allem aus den steigenden Aktienpreisen. Alle acht deutschen börsennotierten Immobiliengesellschaften bewerten ihre Immobilien in den Bilanzen nicht nach deutschem Handels- und Steuerrecht zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, sondern als Konzerne und Finanzinvestoren nach den International Financial Reporting Standards (IFRS). Die Vonovia – und ihre Anteilseigner – setzen darauf, dass die Preise der internen Bewertung bei Verkäufen von Immobilienbeständen auch auf dem Markt realisiert werden können. Die Veräußerungsgewinne verbleiben weitgehend im Unternehmen und werden für Zukäufe genutzt. Solange das funktioniert, steigt nicht nur der in den Bilanzen ausgewiesene Unternehmenswert, auch der Börsenkurs weist nach oben. Die Aktionäre der Vonovia können ihre Anteile zu einem höheren Preis verkaufen, als sie selbst bezahlen mussten. Diesen höheren Preis bezahlen ihnen die neuen Anleger, die jetzt einsteigen und auf einem preislich höheren Niveau das gleiche versuchen wollen: Sie spekulieren auf einen weiter steigenden Aktienkurs. Die Dividendenzahlungen – für das Jahr 2020 fast ein Milliarde Euro – nehmen die Halter der Aktien einfach mit.

Der Preis der Sozialpartnerschaft

Teil der Vonovia-Strategie zur Finanzierung der Übernahme ist der Verkauf von 20.000 Wohnungen an öffentliche Wohnungsunternehmen des Landes Berlin. Der Regierende Bürgermeister und sein Finanzsenator haben diesen Punkt besonders beworben: eine Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbestandes, ein Erwerb insbesondere von Sozialwohnungen, was alles sehr hübsch klingen soll. Sie haben aber ebenso deutlich gemacht, wer die Zeche zahlen wird: Die Landeswohnungsunternehmen (LWU) durch eine massive Ausweitung ihrer Verschuldung. Was heißt das?

Der Stadtentwicklungsplan Wohnen des Senats beziffert den Berliner Neubaubedarf 2017 bis 2030 auf 194.000 Wohnungen (77.000 Entlastungsbedarf, 117.000 Wachstumsbedarf), davon soll etwa die Hälfte im «gemeinwohlorientierten Wohnungsbau» entstehen. Da das Neubauvolumen kleinerer «gemeinwohlorientierter Bauherren» gering ist, bilden die Bauvorhaben der landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) – degewo, SuL, WBM, HOWOGE, Gesobau, Gewobag – praktisch die einzige Möglichkeit, in diesem Segment eine gewisse politische Steuerung und Mietendämpfung zu realisieren. In der laufenden Wahlperiode sollten sie 30.000 neue Wohnungen errichten und 10.000 weitere ankaufen, bis 2026 sollen insgesamt 60.000 neue Wohnungen und 20.000 Ankäufe erreicht werden. Eine Realisierung dieser Pläne würde nicht alle Probleme auf dem Berliner Wohnungsmarkt lösen. Aber die Realisierung der Bestandsausweitung der LWU ist Voraussetzung dafür, dass sie einen dämpfenden Einfluss auf die Mietentwicklung ausüben können, so wie sie es in den letzten Jahren getan haben.

Das Ziel beim Ankauf von Bestandswohnungen wurde in dieser Legislatur schon lange übertroffen. Aber ebenso lange ist auch klar, dass die Neubauziele deutlich verfehlt werden. Privatisierungen und Sparpolitik der Jahre bis 2009 wirken bis heute nach. Zwar haben sich die LWU wirtschaftlich stabilisiert, aber das notwendige und nunmehr politisch gewünschte Wachstum können sie aus eigenen Ressourcen nicht stemmen. Eine Ausweitung ihrer Verbindlichkeiten um mehr als 3 Milliarden Euro bedeutet eine Ausweitung ihrer Verschuldung um mehr als 20 Prozent. Und es bedeutet, dass alle Planungen für eine Ausweitung des öffentlichen Wohnungsbaus Makulatur sind. Nur massive direkte Zuführungen des Landes könnten hieran noch etwas ändern. Wenn das Land von den LWU mehr soziale Leistungen will - geringe Mieten, Integration, Neubau zu leistbaren Mieten usw. – dann müsste das Land dafür auch die politische und wirtschaftliche Verantwortung übernehmen. In der Investitionsplanung des Senats ist das aber nicht vorgesehen – schon gar nicht nach Corona.

Noch vor der Verabschiedung des Berliner Mietendeckels hatte im Sommer 2019 die Arbeitsgruppe Alternative Wirtschaftspolitik in einem Sondermemorandum «Gutes Wohnen für alle» das zentrale Problem knapp umrissen: «Zur kurzfristigen Entlastung kann ein Staat, ein Bundesland oder auch eine Kommune immer nur auf Regulierung setzen – dies gilt auch für viele andere Politikbereiche. Notwendig ist aber, dass der Regulierung auch die Gestaltung folgt.» Nun, da der Mietendeckel auf Landesebene gescheitert ist, stellt sich um so schärfer die Frage nach den Gestaltungsmöglichkeiten der Berliner Wohnungspolitik. Das wichtigste Instrument sind dabei die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen. Eine Realisierung des Deals mit der Vonovia würde ihnen auf Jahre hinaus die Hände binden. Das ist, in diesem Fall, der Preis der Sozialpartnerschaft.

Keine Opposition nirgends?

Die Initiative «Deutsche Wohnen und Co. enteignen» hat mit dem ihr eigenen Trotz auf die Übernahme der DW reagiert: Es ändert sich nichts, behauptet Michael Prütz. Ganz falsch ist das nicht. An der Achillesferse des Volksbegehrens, das eine legale Vergesellschaftung eine angemessene Entschädigung der Unternehmen voraussetzt, hat sich tatsächlich nichts geändert. Trotzig auch die im gleichen Interview aufgestellte Behauptung: «Für uns sind die Wahlen völlig unerheblich.» Das darf bezweifelt werden.

Interessanter ist, dass den Koalitionspartnern der SPD in der Berliner Landesregierung kaum mehr einfällt. Sie sind offensichtlich überfahren worden. Die Grünen versuchen, sich positiv gestimmt heraus zu halten. Irgendwie, so hoffen sie, werden sie ihren relativen Vorsprung bis ins Ziel retten – und dann kann man weiter sehen und sich mit allen Beteiligten unterhalten. Die LINKE, die den zuständigen Senator für Stadtentwicklung und Wohnen stellt, ist erstmal abgetaucht. Die Hinweise des Spitzenkandidaten Klaus Lederer auf die Berliner Mieterproteste, das Volksbegehren und prinzipielle Kritik an privaten Wohnungskonzernen beantworten nicht die Frage, was die Landesregierung jetzt tun wird: Wird sie die Vereinbarung über den Ankauf von 20.000 Wohnungen mit der Vonovia bestätigen, oder nicht? Vier Monate vor der Wahl stehen Entscheidungen an, die nicht vertagt werden können.