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Wie wichtig sind Genossenschaften für linke Wohnungspolitik? Ausgehend von Erik Olin Wrights Transformationstheorie argumentiert der Autor, dass Genossenschaften zentrale Akteure gesellschaftlicher Veränderung sein können. Dafür müssen sie politisch gestärkt, demokratisiert und ihr Anteil an der Wohnungsversorgung ausgeweitet werden. Der Beitrag entwickelt daraus Perspektiven für eine transformationsorientierte Wohnungspolitik in Berlin.
Wohnungsgenossenschaften sind eine besondere Form des kollektiven Wohnens: Sie gehören ihren Mitgliedern, wirtschaften nicht profitorientiert und bieten üblicherweise dauerhaft niedrigere Mieten als der private Markt. Darüber hinaus ermöglichen sie demokratische Beteiligung der Bewohner*innen an wichtigen Unternehmensentscheidungen wie die Verwendung der Überschüsse. Dabei ist zu unterscheiden zwischen den großen, traditionellen Genossenschaften, die sich über Jahrzehnte dem Markt angenähert haben, und einer jüngeren Generation, die den Genossenschaftsgedanken – demokratische, gemeinwohlorientierte Selbstverwaltung – konsequenter leben.
Für die Berliner Wohnungspolitik spielen Genossenschaften sowie genossenschaftsähnliche Unternehmen wie das Mietshäusersyndikat eine untergeordnete Rolle. Zur Lösung der Wohnungskrise setzt der Senat auf die landeseigenen Wohnungsunternehmen (LWU) und den Markt bzw. dessen Regulierung. Genossenschaften würden von der „Resterampe" bedient, ist einer der Vorwürfe gegen die Senatspolitik.
Die Ereignisse der letzten Jahre scheinen den Kritiker*innen recht zu geben. In den Wahlprogrammen aller im Berliner Abgeordnetenhaus vertretenen Parteien werden Genossenschaften als wichtige Partner anerkannt. Sie sollen z. B. bei der Vergabe von Landesgrundstücken stärker berücksichtigt werden. Die Praxis war aber bereits unter der Rot-Rot-Grünen Koalition eine andere. Doch unter Schwarz-Rot hat sich die Vernachlässigung der Genossenschaften verschärft. Bei der Grundstücksvergabe kommen sie nicht zum Zuge, bereits zugesagte Grundstücke werden an die LWU vergeben oder extrem verkleinert (so etwa auf dem Baufeld Tegel/Kurt-Schumacher-Quartier), Genossenschaften sind an der konzeptionellen Planung nicht beteiligt und bekommen fertige Konzepte vorgesetzt (so beim Kreuzberger Dragonerareal), Förderzusagen werden nicht eingehalten, die Bewilligung von Fördermitteln wird verschleppt oder gar zurückgenommen.
Das stößt auf überraschend wenig Widerstand im linken mietenpolitischen Milieu. Doch die Distanz linker Bewegungen zu Genossenschaften und anderen Formen alternativen Wirtschaftens ist kein neues Phänomen. Marxistische Transformationstheorien, in denen Genossenschaften eine Rolle spielen, sind rar gesät. Eine der wenigen Ausnahmen sind die Thesen zur Rolle „Realer Utopien“ (2017), mit denen Erik Olin Wright (1947–2019) ein Programm für einen „linken Antikapitalismus im 21. Jahrhundert“ entworfen hat.
Wrights Transformationstheorie zielt darauf, Wege des Übergangs von kapitalistischen zu emanzipatorischen, demokratischeren Gesellschaftsformen jenseits eines abrupten Systembruchs zu analysieren. Für Wright ist eine sozialistische Transformation dann erreicht, wenn soziale Macht – und nicht wirtschaftliche Macht (Kapitalismus) oder Staatsmacht (Etatismus) – das gesellschaftliche Leben bestimmt. Zentral ist sein Konzept der „real utopias“: empirisch existierende oder realistisch vorstellbare Institutionen, die normative emanzipatorische Ziele (Gleichheit, Demokratie, Solidarität) mit praktischer Funktionsfähigkeit verbinden.
Wright unterscheidet drei grundlegende Wege zur Transformation: den Bruch („ruptural") , das Besetzen von Nischen („interstitial metamorphosis“), sowie Forderungen an und politische Umsetzung durch den Staat („symbiotic metamorphosis“).
Strategien systemischer Transformation über den Kapitalismus hinaus
Nischen besetzen und den Staat transformieren
Jenseits des revolutionären Bruches zeigt Wright zwei Transformationsstrategien auf. Beide setzen im Hier und Jetzt an, doch beide stoßen an Grenzen.
Die erste Strategie ist die Besetzung von Nischen: Wright betont, dass auch im entwickelten Kapitalismus Risse entstehen, die der Kapitallogik nicht vollständig unterworfen sind und mit Formen alternativen Wirtschaftens besetzt werden können. Genossenschaften können nach Wright (2017: 451) Prototypen einer solchen Transformation sein – im Idealfall als Labor für Alternativen jenseits des Marktes. Nischen zu besetzen kann zwar das Ausmaß gesellschaftlicher Ermächtigung erweitern, aber „nicht zu erkennen ist, dass sie für sich alleine die strukturelle Macht des Kapitals weit genug aushöhlen können, um die Schranken, die der Kapitalismus emanzipatorischem gesellschaftlichen Wandel auferlegt, zu überwinden“.
Dafür gibt es mehrere Gründe: Genossenschaften und Solidarökonomie bleiben oft lokal und vereinzelt; sie geraten beim Wachstum an Grenzen durch mangelnden Zugang zu Kapital und durch marktwirtschaftliche Konkurrenz. Auch alternative Institutionen operieren innerhalb von Märkten und passen sich kapitalistischen Praktiken an. Genossenschaften tendieren zur sozialen Exklusivität und erreichen benachteiligte Gruppen nur begrenzt. Das deutsche Genossenschaftsgesetz fördert diese starke Binnenorientierung, Ohne übergreifende Strategie entsteht kein systemischer Gegenentwurf, sondern ein Flickenteppich alternativer Praktiken.
Die Berliner Situation spiegelt diese Diagnose: Die großen traditionellen Genossenschaften sind im Markt angekommen und haben ihre emanzipatorische Logik verloren – wie deren Kampagne gegen „Deutsche Wohnen & Co enteignen" oder Klagen gegen den Mietendeckel zeigen. Neuere Genossenschaften leben den Genossenschaftsgedanken zwar stärker, bleiben aber aufgrund hoher Investitionskosten mittelschichtsorientiert. Politische Richtungswechsel – etwa der Übergang von Rot-Rot-Grün zu Schwarz-Rot in 2023 – können Förderprogramme streichen und laufende Projekte gefährden. Obwohl Genossenschaften elf Prozent des Berliner Wohnraums stellen, verhindern die fehlende gemeinsame Interessenwahrnehmung, ihre Heterogenität und soziale Selektivität, dass sie als starke Alternative wahrgenommen werden.
Die zweite Strategie ist die staatsorientierte Transformation: Sie zielt auf konkrete Verbesserung der Lebensbedingungen durch Reformen, ohne auf einen Systembruch zu warten. Auch hier sind die Grenzen strukturell: Staatsorientierte Transformation erfordert Kompromisse mit Staat und Kapital, droht radikale Forderungen zu entpolitisieren und soziale Bewegungen zu integrieren, ohne bestehende Eigentums- und Machtstrukturen anzutasten. Soziale Fragen werden als Verwaltungsprobleme behandelt und an Expert*innenkommissionen übergeben, die Beteiligung von Bürger*innen bleibt begrenzt. Und: Errungene Reformen sind von politischen Mehrheiten und funktionierender Kapitalakkumulation abhängig und genau dann am stärksten gefährdet, wenn soziale Sicherung am dringendsten gebraucht würde.
Die Berliner Senatspolitik unter linker Beteiligung in den Jahren 2015 bis 2022 illustriert diese Widersprüche. Die Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen, WBS-Quoten für Menschen mit niedrigen und mittleren Einkommen sowie der Mietendeckel konnten nicht verhindern, dass Eigentum konzentrierter denn je ist, die Wohnkosten weiter steigen und private Investoren das Geschehen dominieren. Versuche, das Wohnungswesens zu demokratisieren blieben weitgehend erfolglos: Die unter dem Druck des Mietenvolksentscheids im Jahr 2015 eingeführten Mieterräte bei den LWU sind auf Nachbarschaftsarbeit beschränkt. Unternehmensrelevante Entscheidungen liegen weiterhin bei den Vorständen und der Senatsverwaltung.
Halten wir fest: Beide Strategien erweitern den Möglichkeitsraum gesellschaftlicher Ermächtigung. Aber allein reichen sie nicht aus, die grundlegenden Macht- und Eigentumsstrukturen des kapitalistischen Wohnungsmarktes zu transformieren. Eine staatsorientierte Politik dämpft bestenfalls die Folgen kapitalistischen Wirtschaftens, verändert aber nicht die Produktions- und Eigentumslogik. Die Nischenstrategie hat bestenfalls eine Parallelökonomie ohne strukturelle Wirkung zur Folge. Wrights zentrale These lautet: Jede Strategie für sich ist begrenzt, sie müssen miteinander verbunden werden. Staatliche Politik kann Schutzräume, Ressourcen und Machtverschiebungen absichern, in den Nischen werden Alternativen entwickelt, die über den Kapitalismus hinausweisen. Diese Überlegungen bilden den Ausgangspunkt für eine transformationsorientierte Wohnungs- und Genossenschaftspolitik in Berlin.
Bausteine einer transformationsorientierten Wohnungspolitik
Eine linke Genossenschaftspolitik ersetzt staatliche Politik nicht, sondern begreift alternative Wohnprojekte (Genossenschaften, Syndikate) und staatliche Wohnungsprogramme als gleichermaßen notwendige Bestandteile der Transformation. Wenn eine linke Wohnungspolitik Genossenschaften systematisch aufbaut, stabilisiert und erweitert, wird staatliche Reformpolitik zur Ermöglichungsstrategie für leistbares und demokratisches Wohnen.
In Berlin ist die Wohnungspolitik weit davon entfernt. Als Schlüssel zur Transformation des Wohnungsmarktes werden vielmehr die LWU angesehen, obwohl die Wirklichkeit der vergangenen zehn Jahre das Gegenteil belegt. Genossenschaften werden zwar wegen ihres Beitrags zur Stabilisierung von Nachbarschaften gelobt, aber die gesellschaftliche Linke stellt sie nicht als Kern einer Transformation in den Mittelpunkt der Reformpolitik.
Wer die Logik des Wohnens ändern will, muss Genossenschaften aus der Rolle eines ergänzenden Akteurs herauslösen und zur strukturellen Alternative aufbauen. Für ein linkes Wohnungsprogramm hieße das, neben einer Diskursänderung einen gesetzlichen und fördertechnischen Rahmen zu schaffen, in dem sich Genossenschaften demokratisieren müssen, stabilisieren können und ihre Rolle als zentrale Akteure der Transformation finden.
Eine linke Genossenschaftspolitik wird Veränderungen in vier Handlungsfeldern anstreben:
Nicht-profitorientierten Sektor rechtlich verankern und stärken: Genossenschaften und genossenschaftsähnliche Modelle werden als eigenständiger Dritter Sektor neben staatlichen Wohnungsgesellschaften und privaten Vermieter*innen gesichert. Gemeinwohlorientierung wird verbindlich: durch Verankerung im Wohnungsrecht, Pflicht zu sozialen Prüfberichten und Zugang zu Fördermitteln nur bei strikter Gemeinwohlbindung.
Demokratisierung der Genossenschaften gesetzlich absichern: Mitglieder erhalten mehr Rechte und Kontrolle gegenüber Vorständen: durch Stärkung von Minderheitenrechten, Reform des Genossenschaftsgesetzes (insbesondere von § 27), verpflichtende Mitgliederentscheide bei größeren Investitionen und Transparenzpflichten über Mieten, Rücklagen und Sanierungspläne. Fördermittel werden an demokratische Mindeststandards gebunden; Haus- und Quartiersräte als Mitentscheidungsgremien werden gefördert.
Genossenschaften als Bollwerke gegen Gentrifizierung etablieren: Die Schaffung genossenschaftlichen Wohnraums wird aktiv gefördert, mit dem Ziel, ganze Nachbarschaften zu stabilisieren. Kommunale Grundstücke gehen bevorzugt per Erbpacht mit 99-jähriger sozialer Bindung an Genossenschaften; Ankaufsprogramme übertragen Bestände an Genossenschaften statt an LWU. Verbundstrukturen wie Föderationen, Bodenfonds und Bauhütten werden gezielt unterstützt.
Genossenschaften für Menschen mit geringem Einkommen öffnen: Genossenschaftliches Wohnen darf kein Mittelschichtsprivileg sein. Kostenmiete statt Vergleichsmiete wird zum Grundprinzip; geförderte Projekte erhalten Quoten für Haushalte mit Wohnberechtigungsscheinen (WBS), Vergabekriterien werden zugunsten vulnerabler Gruppen angepasst und die Anteilsförderung der Investitionsbank Berlin reformiert.
Die Hebel dafür sind veränderte Förderrichtlinien sowie Verordnungen und Gesetze auf Landes- und Bundesebene. Diese Maßnahmen sind mehr als wohnungspolitische Korrekturen – sie sind Bausteine einer Gegenstrategie zur hegemonialen Selbstverständlichkeit des Marktes. Solange privates Eigentum und staatliche Verwaltung als die einzig denkbaren Formen der Wohnraumversorgung gelten, bleibt genossenschaftliches Wirtschaften eine Randerscheinung.
Die entscheidende Frage ist daher, wie eine kulturelle Deutungshoheit erreicht werden kann. Dafür sind Kampagnen denkbar wie „Wohnraum als Gemeingut“, um der rechtlichen Verankerung des Dritten Sektors eine öffentliche Sprache zu geben. Auf der institutionellen Ebene wäre ein Kompetenzzentrum „Gemeingut Wohnen“ ein Gegenpol zu den Think-Tanks, die die Marktlogik reproduzieren. Auf der Ebene der Alltagspraxis sind funktionierende Genossenschaften das stärkste Argument – die Maßnahmen gegen Gentrifizierung und zur sozialen Öffnung schaffen genau jene sichtbaren Projekte, die diese Erfahrung ermöglichen.
Träger dieser Strategie müssen nicht nur linke Parteien, sondern Mieter*innen-Organisationen, Stadtteilbewegungen, Gewerkschaften sowie progressive Teile der Stadtplanung und der Zivilgesellschaft sein. Eine Linke Wohnungspolitik kann diese Kräfte bündeln und den institutionellen Rahmen so gestalten, dass gemeinwirtschaftliches Denken zum selbstverständlichen Horizont demokratischer Stadtgesellschaft wird.
Eine andere Genossenschaft ist möglich
Eine solche strategisch ausgerichtete Genossenschaftspolitik wird stärkere und demokratischere Genossenschaften schaffen. Verkrustete Strukturen werden durch Einschränkung der Vorstandsmacht, Stärkung der Mitgliederrechte und klare Regeln zur Kostenmiete demokratisiert. Neue Genossenschaften bekommen ein Umfeld, in dem sie Zugangshürden überwinden können.
Ergebnis einer solchen Politik wären demokratische Genossenschaften, die mehr sind als bloße Verwaltungseinheiten und die eine aktive Gegenmacht zum Immobilienkapital darstellen. Statt in der Nische zu bleiben, bauen sie einen stadtweiten gemeinwirtschaftlichen Sektor auf. Sie wären ein Beweis, dass eine demokratische und selbstverwaltete Alternative zum zerstörerischen Markt möglich ist und als Modell für weitergehende Demokratisierung - z.B. der kommunalen Wohnungsunternehmen - dienen kann.
Es liegt auf der Hand, dass diese Politik kein Selbstläufer wird, sondern auf erbitterten Widerstand des Immobilienkapitals und auch mancher Genossenschaften und ihrer Verbände stößt. Um dem entgegenzutreten braucht es eine starke zivilgesellschaftliche Bewegung.
Doch viele Initiativen haben eine große Distanz zu Genossenschaften und setzen eher auf staatszentrierte Eingriffe zur Regulierung der Miethöhe. Fragen der demokratischen Aneignung des Wohnens spielen eine untergeordnete Rolle. Aber: „Wenn das Recht auf Wohnen überhaupt eine Bedeutung haben soll, dann muss es der Name einer Bewegung zur Demokratisierung, Dekommodifizierung und Überwindung der Entfremdung beim Wohnen sein“, schrieben David Madden und Peter Marcuse (2024: 219, eigne Übersetzung). Demokratisierung, Entmarktlichung und Aneignung - diesen Dreiklang bieten Genossenschaften und andere selbstverwaltete Formen.
Erst in letzter Zeit deutet sich ein Umdenken an. Kräftige Mietpreissteigerungen, Probleme bei der Instandhaltung und eine Begrenzung der Mieter*innen-Beteiligung haben zu wachsender Unzufriedenheit mit den LWU geführt. Immer lauter wird die Forderung nach einer Umorientierung weg von der einseitigen Förderung der LWU hin zu gemeinwohlorientierten Formen. So heißt es in einem Manifest, das einhundert Initiativen und Verbände (darunter der Berliner Mieterverein) zur Abgeordnetenhauswahl 2026 vorgelegt haben. Darin heißt es: „Die LWUs sind nicht in der Lage, das Potenzial von ca. 72.000 Wohnungen in kleinteiliger Innenentwicklung zu realisieren. Agile Projekte, z.B. genossenschaftliche, die sich für bezahlbaren Wohnraum einsetzen, können das besser. Sie sind bei Vergaben und mit finanziellen Mitteln anhand klarer, gemeinwohlorientierter Kriterien zu fördern.“ LWUs, so das Manifest, sollen in gemeinnützige Rechtsformen umgewandelt werden.
Eine neue Qualität bringt die Kampagne „Deutsche Wohnen & Co enteignen“ (DWe) mit ihrem Gesetzentwurf. Die vergesellschafteten Bestände sollen nicht staatlich verwaltet, sondern in eine „Anstalt Öffentlichen Rechts“ (AöR) mit starken Elementen gesellschaftlicher Beteiligung überführt werden. DWe verspricht sich davon eine demokratische Mitbestimmung der Wohnenden, bei der Politik und Stadtgesellschaft bei wohnungspolitischen Entscheidungen mit einbezogen werden. Eine Diskussion darüber, ob eine zentrale AöR geeigneter ist als die Organisierung einzelner Siedlungsbestände in Genossenschaften oder anderen selbstverwalteten Formen, hat bei DWe allerdings kaum stattgefunden. Doch gelingt die demokratische Verwaltung der geschätzt 220.000 Wohnungen, wäre neben den Genossenschaften eine weitere „Reale Utopie“ in Sinne von Wright entstanden. Beide Modelle könnten voneinander lernen, Impulse zur Demokratisierung der LWU geben und so den gemeinwirtschaftlichen Sektor stabilisieren und ausbauen.
Ob damit bereits der Einstieg in die „große“ Transformation des Wohnens in Berlin geschafft ist, bleibt offen. „Das Beste, was wir tun können“, so Erik Olin Wright (2017: 496), „ist, den Kampf um das Voranschreiten als einen experimentellen Prozess zu behandeln, innerhalb dessen wir die Grenzen des Möglichen fortlaufend ausloten – und dabei reale Utopien nicht nur entwerfen, sondern real werden lassen“.
Literatur:
Madden, David/Marcuse, Peter (2024): In Defense of Housing, London/New York.
Wright, Erik Olin (2017): Reale Utopien: Wege aus dem Kapitalismus, Berlin.
