Publikation : Wem gehört Berlin?

An wenigen Orten der Welt wird 2026 so intensiv über die Eigentumsfrage verhandelt wie in Berlin. 
Ein Ende Juni veröffentlichtes Auftragsgutachten Berliner Banken warnt vor einem generellen Vertrauensverlust durch die Vergesellschaftungsdebatte. Die Bundesregierung hat Anfang Juli mit der Ankündigung eines Verbots reagiert. Im September wird in Berlin gewählt. 

Das Policy Brief ordnet die Debatte mit neuen Daten ein. Es argumentiert, dass es bei der Vergesellschaftung vor allem um rund 30 Milliarden Euro an Spekulationsgewinnen geht – die jedoch keinen Schutz verdienen und die Stabilität des Finanzsystems nicht gefährden. Es schätzt, dass die Hälfte der privat vermieteten Wohnungen nicht «Kleinvermietern», sondern sehr vermögenden Menschen gehört, die eine Mietregulierung verkraften können. Und es zeigt, dass gemeinwohlorientierte Vermieter die günstigere und bessere Alternative sind. Das macht den Berliner Wohnungsmarkt zum perfekten Ort, um die Eigentumsfrage neu zu beantworten.

Zusammenfassung und Handlungsempfehlungen

Die Vergesellschaftung stellt grundlegende Gewissheiten des Kapitalismus, insbesondere den faktisch fast bedingungslosen Schutz des Eigentums, infrage. Deshalb ist der Widerstand dagegen wenig überraschend. Die zentralen Gegenargumente halten einer genaueren Prüfung jedoch nicht stand.

Für die Mieter*innen von vergesellschafteten Wohnungen würde der Mieterhöhungsdruck zur Refinanzierung der Spekulationsgewinne abnehmen. Wie stark der Entlastungseffekt ist, hängt vor allem vom Entschädigungspreis ab. Dass auch langfristig gemeinwohlorientierte Vermietung günstiger und besser ist, hat die Vermietungspraxis der Genossenschaften und kommunalen Wohnungsgesellschaften bereits umfassend bewiesen.

Für den Haushalt der Stadt bedeutet die Vergesellschaftung bei einem angemessenen Entschädigungspreis eine Entlastung anstatt einer Belastung. Durch niedrigere Mieten spart die Stadt Subventionen für bedürftige Mieter*innen und private Profite. Die nötigen Investitionen für klimagerechte Modernisierung lassen sich trotzdem aus den Mieten finanzieren.

Die Ursachen dafür, dass zu wenig neu gebaut wird – teure Baukosten und hohe Bodenpreise –, kann privates Kapital auch nicht beheben. In den letzten Jahren haben die Investor*innen der ‹Vergesellschaftungskandidaten› diese Situation durch die Spekulation mit Bestandsimmobilien eher noch verschärft, während die Landeseigenen Wohnungsgesellschaften überproportional viel gebaut haben.

Letztlich sind sich Gegner*innen und Befürworter*innen in der wirtschaftlichen Beurteilung der Vergesellschaftung sogar einig: Bei einer Vergesellschaftung würde sich Berlin „auf Kosten der Eigentümer bereichern“ (IW Köln 2026). Dabei geht es um Spekulationsgewinne von etwa 30 Milliarden Euro. Die Stabilität der Banken ist dadurch nicht gefährdet. Einen großen Teil der Wertabschläge hat die Börse bereits vorweggenommen. Zudem haben fast zwei Drittel der zu vergesellschaftenden Bestände nach dem Start der Vergesellschaftungsinitiative den Eigentümer gewechselt. Die Eigentümer können sich also auch nicht auf Vertrauensschutz berufen.

Die zentrale Frage ist daher, ob es wirklich nötig ist, Eigentum bedingungslos zu schützen. Angesichts der ohnehin sehr hohen Vermögensungleichheit in Deutschland ist es politisch nicht zu rechtfertigen, von überdurchschnittlich gut verdienenden Mieter*innen zu den reichen Vermieter*innen und ihren leistungslos gewachsenen Vermögen umzuverteilen, wie es die Gegner*innen von Vergesellschaftung und Mietregulierung fordern. Stattdessen sollten Spekulationsgewinne vergesellschaftet und durch konsequente Regulierung begrenzt werden.

Der Berliner Wohnungsmarkt scheint einer der besten Orte zu sein, um zu beweisen, dass das möglich ist. Die neue Berliner Landesregierung sollte daher:

1. die sehr großen privaten Wohnungsbestände zu einem angemessenen Preis unterhalb des spekulativen Marktwerts vergesellschaften. Statt in der Breite niedrige Mieten zu versprechen, sollte sie sicherstellen, dass die Kosten der Vergesellschaftung und der nötigen Modernisierung der Bestände aus den Mieten finanziert werden können, und die Überlastung einzelner Mieter*innen gezielt verhindern, so wie sie das bei den landeseigenen Beständen bereits tut;
2. konsequent gegen Mietwucher, Zweckentfremdung bzw. Vernachlässigung von Instandhaltung und missbräuchliche Eigenbedarfskündigungen vorgehen, um spekulative Gewinne auch bei den anderen Privatvermietenden zu verringern. Sehr vermögende Privatpersonen und kleinere Finanzmarktinvestoren besitzen nochmal mehr als doppelt so viele Wohnungen wie die ‹Vergesellschaftungskandidaten›. Echte „Kleinvermieter“, die durch Regulierung in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten könnten, sind eine kleine Minderheit, für die sich Härtefallregeln finden lassen;
3. die Datenlage verbessern, um Regeln effektiv durchsetzen zu können und bei Bedarf Härtefälle gezielt zu verhindern. Das geplante Mietenkataster sollte zügig und in hoher Qualität umgesetzt werden. Darüber hinaus sollten weitere Informationen über die Eigentümerstruktur sowie die Geschäftspraktiken und Renditen der Vermieter*innen erhoben werden.

Der Autor:

Christoph Trautvetter ist Koordinator des Netzwerks Steuergerechtigkeit und externer Projektleiter des Projekts „RLS-Cities. Wem gehört die Stadt?“ der Rosa-Luxemburg-Stiftung. Er hat unter anderem als forensischer Sonderprüfer für die KPMG AG, im Haushaltausschuss des Europaparlaments und
als Fellow bei Teach First Deutschland gearbeitet und einen Master of Public Policy an der Hertie School of Governance und einen Bachelor of Arts an der Universität Bayreuth absolviert.