Die falschen Versprechen der Umwandler

Diese Eigentumswohnungen werden entweder vom Eigentümer selbst genutzt, einzeln und privat als Kapitalanlage gehalten und vermietet, oder vom Mehrheitseigentümer des Hauses auf Vorrat gehalten. Die Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) von 2011 unterscheidet selbstgenutzte und vermietete Eigentumswohnungen und die Art der Vermieter*innen. Die aktuelle Entwicklung lässt sich nur grob schätzen.[2] Der Großteil der Eigentumswohnungen war demnach schon 2011 vermietet und dieser Anteil ist seitdem noch gestiegen (von 53 auf 68 Prozent). Die Eigentumsquote ist durch den Umwandlungsboom der letzten Jahre kaum gestiegen.

Tabelle 1: Eigentümer*innen von umgewandelten Wohnungen 2011 und 2019 (geschätzt)

Umwandlung auf Vorrat anstatt Verkauf an Mieter*innen

«PSD [Phönix Spree Deutschland] hat versucht, so viele Mehrfamilienhäuser wie möglich in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Dies ist Voraussetzung für den Einzelverkauf. […] Wenn der Mietendeckel nach 2021 fortbesteht, verringern sich PSDs Mieteinnahmen um schätzungsweise 15 Prozent, dies soll durch den verstärkten Wohnungsverkauf ausgeglichen werden.»[3]

Während schätzungsweise[4] etwa je die Hälfte der umgewandelten und verkauften Wohnungen an Selbstnutzer*innen bzw. Kapitalanleger*innen verkauft wird, wird anscheinend ein wachsender Teil der umgewandelten Wohnungen zunächst gar nicht verkauft. Die Geschäftsberichte mehrerer Berliner Immobilieninvestoren zeigen, warum. Berlin High End, ein dänischer Investmentfonds, hat seit 2014 fast alle seiner 2.366 Berliner Wohneinheiten aufgeteilt und verkauft einzelne Wohnungen dann, wenn sie leer werden. Diese Strategie verfolgt auch Phönix Spree, ein Investmentfonds aus Jersey, der 87 Prozent seiner 2.537 Wohneinheiten umgewandelt hat oder gerade umwandelt. Laut Gutachterausschuss war der Preis 2018 für bezugsfreie Altbauwohnungen (4.623 Euro/qm) deutlich höher als der für vermietete Wohnungen (3.389 Euro/qm). Bei der durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 qm ergibt sich dadurch ein Preisunterschied von 80.000 Euro. Folgerichtig wurden etwa 63 Prozent der umgewandelten Wohnungen bezugsfrei verkauft.[5] Anstatt zu warten, bieten einige Eigentümer*innen den Bestandsmieter*innen nach Mieterberichten Auszugsprämien von bis zu 50.000 Euro an.

Wegen des Mietendeckels hat Phönix Spree laut Geschäftsbericht 2019 zusätzlich einen Vertrag mit Accentro geschlossen, um Wohnungen bei Bedarf noch schneller verkaufen zu können. Ein Regionalmanager von Akelius begründet die hohe Umwandlungsquote des Konzerns dagegen damit, dass bei der Sanierung die für die Umwandlungen nötigen Unterlagen sowieso erstellt werden müssen und deswegen ohne konkrete Verkaufsabsicht umgewandelt wird.[6] Denkbar ist außerdem auch, dass private Eigentümer*innen aufteilen, um bei Geldmangel einzelne Wohnungen verkaufen zu können oder um neu gebaute Dachgeschosse teuer zu verkaufen. Und schließlich dürfte die seit 2015 gültige Umwandlungsverordnung eine Rolle spielen. Seit Gültigkeit dieses Verbots bis Ende 2019 wurden in Berliner Milieuschutzgebieten 18.382 Wohnungsumwandlungen genehmigt, und zwar fast ausschließlich (97,4 Prozent) mit einer siebenjährigen Beschränkung des Verkaufs auf Mieter*innen. Allerdings wurde bis jetzt nur in 54 Fällen der Verkauf an Mieter*innen beantragt. Insgesamt wurden 2019 berlinweit von 9.883 verkauften umgewandelten Wohnungen nur 460 (4,6 Prozent) an Mieter*innen verkauft.[7]

Umwandlung als Risiko für die Käufer*innen

Ein wichtiger Grund dafür, dass nur so wenige Mieter*innen ihre umgewandelte Wohnung kaufen, sind die hohen Kaufpreise. In den letzten Jahren sind in Berlin die Kaufpreise für Immobilien sehr viel schneller gestiegen als die Mieten. Das liegt nur zum Teil an den gesunkenen Zinsen, die bei gleichbleibender Zins- und Tilgungszahlung – das nötige Eigenkapital vorausgesetzt – höhere Kredite und damit höhere Kaufpreise ermöglichen. 2018 lagen die durchschnittlichen Kaufpreise beim 2,3-Fachen des Preises von 2010, die Mieten für neuvermietete Wohnungen waren jedoch nur auf das 1,7-Fache gestiegen. Die Erhöhung der Bestandsmieten auf das 1,1-Fache lag sogar nochmal deutlich unter der Erhöhung der Einkommen auf das 1,3-Fache.

Angesichts dieser Entwicklung stellen die «Immobilienweisen» im Frühjahrsgutachten 2020 fest: «Es fällt schwer, eine Begründung zu finden, warum Wohnungen mit so niedrigen Bruttoanfangsrenditen offensichtlicher Weise einen Käufer finden.» Selbst unter der Annahme, dass das Zinsniveau über die nächsten 20 Jahre weiterhin so niedrig bleibt und dass sowohl Mieten als auch Verkaufspreise weiterhin entsprechend der Inflation um 1,5 Prozent steigen, ergibt sich nach deren Berechnung für den Käufer einer Berliner Wohnung zum durchschnittlichen Preis (4.777 Euro/qm) mit einer durchschnittlichen Neuvermietungsmiete (10,05 Euro) und mit ausreichend Eigenkapital (150.000 Euro)[8] eine Nettorendite von gerade einmal zwei Prozent. Ändern sich diese optimistischen Annahmen, entsteht schnell ein Verlust. Auch beim Mietendeckel dürften es vor allem die Käufer*innen von Eigentumswohnungen aus den letzten Jahren sein, die sich für die Härtefallregelung qualifizieren. Für sie übernimmt das Land Berlin einen Teil der wegfallenden Mieteinnahmen.

Neben dem Preisrisiko übernehmen die Käufer*innen auch alle Risiken in Bezug auf die Immobilie. Als Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen sie anteilig für Reparaturen – zum Beispiel Schimmel oder Asbestbeseitigung – aufkommen. Dabei sind sie oft im Nachteil gegenüber den professionellen Verkäufern, vor allem wenn diese noch eine Mehrheit der Wohnungen im Gebäude besitzen und damit die Entscheidungen der Gemeinschaft diktieren können.

Umwandlung als Gefahr für Mieter*innen

«Ein Umwandlungsverbot führt auch nicht zu mehr Mieterschutz. Die insoweit vorgebrachten Argumente sind falsch, sie spielen mit den Ängsten der Menschen. Das ist unseriös und zynisch. Im Falle der Umwandlung sinkt nicht etwa der Kündigungsschutz, er steigt. In Berlin ist eine Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung für 10 Jahre ausgeschlossen. Danach greift das reguläre Rechtsregime, ein Eigentümer muss Eigenbedarf anmelden, nachweisen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen. Gerichte sind zum Schutze der Mieter dabei zu Recht streng.» Jan-Marco Luczak

Wenn die umgewandelte Wohnung in einem Milieuschutzgebiet mit Umwandlungsverordnung und/oder in einem angespannten Wohnungsmarkt mit verlängerter Kündigungssperrfirst liegt, sind Mieter*innen zeit- und teilweise geschützt. In Berlin gilt sowohl eine Umwandlungsverordnung (seit 2015) als auch eine maximale Kündigungssperrfrist stadtweit (seit 2013). Damit fallen 18.362 seit 2015 in den Milieuschutzgebieten umgewandelte Wohnungen in die höchste Schutzkategorie. Das heißt, ein Verkauf ist mit einigen Ausnahmen (z.B. an Mieter*innen) erst nach sieben Jahren, also erst ab 2022, möglich. Durch die Kombination von Umwandlungsverordnung und Kündigungssperrfrist verkürzt sich Letztere beim Verkauf allerdings von zehn auf fünf Jahre, gilt also mindestens bis 2027. Für einen Teil der etwa 70.000 seit 2013 umgewandelten Wohnungen, in denen noch die Mieter*innen von vor der Umwandlung wohnen, läuft die Kündigungssperrfrist noch bis mindestens 2023. Für etwa 400.000 Eigentumswohnungen gelten keine Beschränkungen mehr.[9]

Tabelle 1: Überblick zu den Wirkungen von Umwandlungsverordnung und Kündigungssperrfrist

Durch diese Regeln zum Mieterschutz und je nach Käufertyp unterscheiden sich die Konsequenzen aus einer Umwandlung wesentlich.

Fall 1: Umwandlung auf Vorrat und Verkauf von leeren Wohnungen an Selbstnutzer*innen

Durch den Preisunterschied zwischen bezugsfreien und vermieteten Wohnungen besteht ein großer Anreiz für die Eigentümer*innen, die Bestandsmieter*innen loszuwerden. Dies gilt vor allem für nach 2015 in den Milieuschutzgebieten umgewandelte Wohnungen (und potenziell für die nach Paragraf 250 BauGB umgewandelten Wohnungen in ganz Berlin). Durch die Nivellierung von Bestands- und Neuvermietungsmieten sollte der Mietendeckel diesen Anreiz gerade beseitigen. Mit etwas Glück erhalten die Mieter*innen wenigstens eine Auszugsprämie. Zwar haben die Gerichte die Umgehungsmöglichkeit des Verkaufsverbots nach Paragraf 172 BauGB durch eine Kombination aus Neuvermietung und anschließendem Verkauf an die neuen Mieter*innen durch zeitliche Vorgaben eingeschränkt, die Praxis dadurch aber nicht beseitigt.

Fall 2: Verkauf vermieteter Wohnungen an Kapitalanleger*innen und potenzielle Selbstnutzer*innen

Für Wohnungen ohne Verkaufsverbot (nach Paragraf 172 oder den neuen Paragrafen 250 BauGB) besteht – möglicherweise beschränkt durch die Kündigungssperrfrist – neben dem Anreiz, die Bestandsmieter*innen loszuwerden, die Gefahr einer Eigenbedarfskündigung und eines neuen Vermieterverhältnisses.

Die Umwandlungsbefürworter*innen argumentieren – im scheinbaren Widerspruch zu ihrem Argument vom Traum des Eigenheims –, dass ein zunehmender Teil der Eigentumswohnungen weiterhin vermietet und an Kapitalanleger*innen ohne Selbstnutzungsinteresse verkauft wird.[10] Allerdings gibt es eine Vielzahl von Beispielen dafür, dass Kapitalanleger*innen ihr Recht auf Eigenbedarfskündigungen als Drohung missbrauchen. Weil die Gerichte den Eigenbedarf sehr weit auslegen und vorgetäuschten Eigenbedarf nur unzureichend kontrollieren, müssen sie dafür nicht einmal tatsächlich umziehen wollen. Dazu drei anonymisierte, aber reale Beispiele:

Mieter*in 1 lebt in einer Eigentumswohnung in Reinickendorf, die Vermieter*in wohnt in Norddeutschland. Weil die Wohnfläche deutlich geringer war als vereinbart, minderte die Mieter*in die moderate Miete und lehnte nach anwaltlicher Beratung auch eine Modernisierungsmaßnahme ab. Kurz darauf folgte die Eigenbedarfskündigung. Die Vermieter*in, selbst schon relativ alt und seit Jahrzehnten in Norddeutschland ansässig, wollte angeblich aus Norddeutschland nach Berlin ziehen, um Freund*innen nahe zu sein und kulturelle Veranstaltungen zu besuchen. Mieter*in 2 wohnt in einer Eigentumswohnung in Wedding, die Vermieter*in wohnt in Brandenburg. Eine Rüge wegen überhöhter Staffelmiete widersprach die Vermieter*in und fügte hinzu: «Ich weise Sie bereits jetzt darauf hin, dass ich die von Ihnen genutzte Wohnung zeitnah für meinen Sohn benötige und eine Kündigung der Wohnung aufgrund von Eigenbedarf unausweichlich ist.» Mieter*in 3 wohnt in Friedrichshain und erhielt kürzlich einen Anruf der Vermieter*in, die ihre Absicht bekundete, die Miete trotz Mietendeckel nicht abzusenken, und bei Beschwerde mit einer Eigenbedarfskündigung drohte.

Über diese anekdotische Evidenz hinaus gibt es keine detaillierten Daten zum Umfang und zur Entwicklung von Eigenbedarfskündigungen. Anhand der Häufigkeit der Fälle aus der Mieterberatung schätzt der deutsche Mieterbund die jährliche Fallzahl bundesweit auf etwa 14.000 Fälle.[11] Für Berlin zeigt eine Studie von Beran und Nuissl (2019) für die Jahre 2013 bis 2015, dass Umzügler*innen aus Wohnungen von privaten Kleinanbieter*innen in Vergleich zu allen anderen Vermietergruppen überdurchschnittlich oft verdrängt wurden und Kündigung viel häufiger der Grund für die Verdrängung war (27,9 im Vergleich zu 5,6 Prozent bei den privatwirtschaftlichen Unternehmen, 6,2 Prozent bei den Landeswohnungsunternehmen und 11,1 Prozent bei den Genossenschaften). Darüber, wie sich Mieten, Wohnungszustand und Mieterzufriedenheit in umgewandelten Wohnungen im Besitz von Kapitalanleger*innen entwickelt, gibt es ebenfalls keine aussagekräftigen Daten und die Spannbreite ist groß: von Vermieter*innen, die im selben Haus wohnen und sich selbst um die Wohnung kümmern, bis hin zu weit entfernt wohnenden Vermieter*innen mit professioneller Verwaltung. Allgemein gilt: Modernisierungen sind durch die Abstimmung in der Wohneigentümergemeinschaft schwerer, ein direkter Kontakt zwischen Mieter*in und Eigentümer*in wahrscheinlicher und Transparenz und Kontrolle für die Stadtverwaltung schwieriger.

Laut einer Umfrage unter 1.600 Mitgliedern des Mietervereins aus dem Jahr 2000 waren Mieter*innen in Häusern, die Eigentümergemeinschaften gehören, mit 60 Prozent zwar etwas seltener unzufrieden oder sogar sehr unzufrieden mit ihrer Vermieter*in, als dass bei Einzeleigentümer*innen der Fall war (hier 67 Prozent). Die Unzufriedenheit lag aber höher als bei privaten Unternehmen mit 59 Prozent und deutlich über der bei landeseigenen Wohnungsunternehmen oder bei den Genossenschaften mit etwa 40 Prozent. In einer deutschlandweiten Umfrage unter 1.000 Mieter*innen für die Jahre 2008, 2010 und 2012 schnitten private Einzelvermieter*innen bei der Zufriedenheit genauso gut ab wie kommunale und genossenschaftliche Unternehmen, hatten aber deutlich weniger Mieter*innen, die angaben, dort wieder mieten zu wollen. Bezüglich Mieterhöhungen ergab eine stichprobenartige Erhebung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) für die Jahre 2011 bis 2013 eine statistisch nicht signifikant geringere Mieterhöhung bei privaten Vermieter*innen von Wohneigentum im Vergleich zu privaten Vermieter*innen von Hauseigentum.[12]

Umwandlung vor allem im Interesse der Umwandler*innen

Anders als die ebenfalls von der Immobilienlobby beauftragten «Immobilienweisen» kommt ein vom Wohnungsverkäufer Accentro beauftragtes Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) wenig überraschend zu dem Ergebnis, dass es nur selten so günstig war, eine Eigentumswohnung zu kaufen, wie 2019.[13] Das liegt vor allem daran, dass das IW die hohen Wertsteigerungen der Vergangenheit in die Zukunft fortschreibt. Auf dieses Auftragsgutachten verweist auch das Gutachten zum «Umwandlungsverbot» für die FDP-Bundestagsfraktion durch denselben Autor – allerdings ohne auf den Auftraggeber zu verweisen.[14] Der Gründer von Accentro, Jacob Mingazzini, ist Vorstandsmitglied des FDP-nahen Vereins «Liberale Immobilienrunde e.V.» und hat 2017 auch den Verein zur Förderung von Wohneigentum in Berlin e.V. (VWB) gegründet. In einem Beitrag kritisiert Mingazzini die «zementierte Mieternation» und bezeichnet die CDU/CSU wegen des geplanten Umwandlungsverbots als «Komplize der größten Eigentumsbehinderungsaktion der Nachkriegsgeschichte».

Ein weiterer Befürworter von Umwandlungen ist das 2016 gegründete und vor allem von der Bauindustrie getragene Verbändebündnis «Wohneigentum». Unter dem Motto «Wohneigentum entlastet Mietsektor» veranstalteten sie 2017 den ersten «Deutschen Wohnungseigentums-Tag». Botschaft und Ergebnis sind auf der Website der Veranstaltung wie folgt zusammengefasst: «[Die Moderatorin] appellierte an die Zuhörer, sich von der Vorstellung zu lösen, man müsse ganz besonders wohlhabend sein, um Wohneigentum zu erwerben. Es gebe beim Eigenheimerwerb empirisch nachgewiesene Sickereffekte […] Die Vertreter*innen von CDU/CSU und SPD kündigten als Ergebnis der Diskussion eine verstärkte Wohneigentumsförderung an.» 2018 wurde beim Pestel-Institut eine Studie zur «Effektive[n] Förderung von Wohneigentum als neue Chance zur Alterssicherung» in Auftrag gegeben und ein parlamentarisches Frühstück dazu veranstaltet.

Lange Zeit gut verborgen blieb der Interessenkonflikt bei der gemeinnützigen Joanes-Stiftung. Sie wurde 2015 von Nikolaus Ziegert gegründet. Unter den 15 Stiftungszwecken finden sich die Förderung der Eigentumsbildung und die Forschung zum Thema Wohnungseigentum. Dazu wurden 2017 nach Stiftungsangaben 55 Veranstaltungen mit der Zielgruppe der Stiftung (den «Schwellenhaushalten») organisiert und ein Buch mit der Deutschen Stiftung Eigentum zum Wohneigentum geplant.[15] Dass Ziegert gleichzeitig in Berlin im großen Stil die Umwandlung und den Verkauf teurer Eigentumswohnungen betrieb, wurde erst Anfang 2020 sichtbar, nachdem eine Recherche der Berliner Zeitung Ziegert als wahren Eigentümer hinter der a tempo AG identifiziert hatte. Die Anonymität und den falschen Eintrag im Transparenzregister begründete Ziegert unter anderem damit, dass er sonst schon wegen seines Namens und seiner Strategie höhere Preise für die gekauften Immobilien zahlen müsste.

Fazit: weniger bezahlbarer Wohnraum durch Umwandlungen

Die Zahlen und Beispiele aus Berlin zeigen: Umwandlung findet vor allem dann statt, wenn der Wohnungsmarkt angespannt ist. Dann zahlen Käufer*innen hohe Preise und Subventionen verpuffen. Hauptprofiteure sind die Voreigentümer*innen, darunter viele spekulative Investor*innen, die einen Exit über den Verkauf von Eigentumswohnungen planen, und professionelle Umwandler*innen. Umso lautstarker protestieren sie gegen eine Beschränkung der Umwandlung und pflegen dafür engen Kontakt zur Politik. Anders als von ihnen behauptet, behindert der vorgeschlagene Paragraf 250 BauGB niemanden bei der Suche nach einem Eigenheim und verhindert nicht einmal wirksam die Umwandlung, sondern verzögert und behindert lediglich die Realisierung des maximalen Spekulationsgewinns. Ein unbefristetes Verbot von Umwandlungen für angespannte Wohnungsmärkte ohne Ausnahmen über die Verkaufsbeschränkung wäre vor allem aus zwei Gründen wünschenswert:

1. Bezugsfrei und teuer verkaufte Eigentumswohnungen sind als bezahlbarer Wohnraum dauerhaft verloren. Durch die gestiegenen Preise und die daraus resultierenden höheren hypothetischen Mieten und Eigenkapitalanforderungen ist der Kauf nur für einen kleinen Teil der betroffenen Bevölkerung überhaupt möglich. Dass auch indirekt durch Umzugsbewegungen kaum bezahlbare Wohnungen frei werden (sogenannter Sickereffekt), zeigt eine aktuelle Studie des BBSR. Sie belegt, dass deutschlandweit etwa die Hälfte der durch Umzug in eine meist teurere und höherwertige Wohnung frei gewordenen Wohnungen durch Zuziehende belegt werden, die dafür sorgen, dass Umzugsketten durchbrochen werden. Zusätzlich wird laut Studie der Sickereffekt noch dadurch abgeschwächt, dass bis zu 65 Prozent der durch den Umzug frei werdenden günstigeren Wohnungen durch Mietsteigerungen bei der Neuvermietung ebenfalls ins höherpreisige Segment fallen. Schließlich erhöht sich bei den Eigentumswohnungen die Gefahr spekulativen Leerstands und der Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung.
2. Dafür, dass private Kapitalanleger*innen und Kleinvermieter*innen von einzelnen Eigentumswohnungen bessere Vermieter*innen sind als private Wohnungsunternehmen oder Eigentümer*innen von ganzen Mehrfamilienhäusern, gibt es keine Belege, eher im Gegenteil. Angesichts der abgerufenen Kaufpreise für vermietete Wohnungen stehen auch sie unter Druck, die Mieten zu erhöhen. Dabei haben sie – genauso wie der private Hauseigentümer, aber anders als die privaten Wohnungsunternehmen – die reale oder vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung als Druckmittel. Für die Stadt und die Mieter*innen eines Hauses ist die Kontrolle und Mobilisierung wegen fehlender Transparenz im Bereich der Privateigentümer*innen oft deutlich schwieriger. Werden Wohnungskäufer zum Beispiel beim Mietendeckel zu Härtefällen, subventioniert die Stadt am Ende die Profite der Umwandler*innen. Für Befürworter*innen einer kleinteiligeren, privaten Eigentümerstruktur gibt es deutlich bessere Optionen, zum Beispiel Genossenschaften. Schließlich taugt vermietetes Wohnungseigentum wegen der hohen Kaufnebenkosten, der geringen Diversifizierung und Liquidität und der für Laien schwierigen Beurteilung der immobilienbezogenen Risiken nur bedingt für die private Altersvorsorge.