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Mieterhöhungen gehören in vielen Städten seit Langem zum Alltag der Mieter*innen und prägen die oft prekäre Wohnsituation von Haushalten mit geringem Einkommen. Eine Analyse von Daten aus insgesamt 25 deutschen Großstädten zeigt, dass die Krise der sozialen Wohnraumversorgung längst zu einem bundesweiten Problem geworden ist und eine große Zahl von Städten betrifft.
Mit den Städteprofilen liegen erstmals aktuelle Daten über die unmittelbaren Auswirkungen eines bundesweiten Mietendeckels vor. Er würde in fast allen der in der voliegenden Studie untersuchten Städte zu einer deutlichen finanziellen Entlastung vieler Mieter*innen führen. Ein Vergleich der Mittelwerte der aktuellen Mietspiegel mit dem Median der tatsächlich gezahlten Bestandsmieten zeigt, dass in 17 der 25 untersuchten Städte die Mieten allein durch eine Änderung der Referenzmiete gesenkt werden könnten. Würden die «echten Durchschnittsmieten», also die tatsächlich bezahlten Bestandsmieten, für die Berechnung von Höchstmieten bei Wiedervermietung, die Ermittlung von extrem überhöhten Mieten oder für andere mietrechtliche Instrumente herangezogen, lägen diese im Durchschnitt 5,8 Prozent unter den aktuellen Mietspiegelwerten.
Beim Konzept eines bundesweiten Mietendeckels wird unterschieden zwischen Städten und Gebieten mit einem nicht angespannten Wohnungsmarkt, solchen mit einem angespannten Wohnungsmarkt und solchen mit einer Wohnungsnotlage. Die künftige Einordnung soll anhand von Daten zur Bevölkerungsentwicklung zu Leerständen und zur Differenz zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten erfolgen.
Ein Blick auf die Entwicklung der Bestands- und Wiedervermietungsmieten in den 25 untersuchten Städten bestätigt die Erwartung einer unterschiedlichen Dynamik in den drei Gebietskategorien. Die Daten zeigen, dass die Bestandsmieten in Städten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (+ 25 %) und in Städten mit Wohnungsnotlage (+ 28 %) im Zeitraum 2010 bis 2022 stärker gestiegen sind als in den Städten mit einem nicht angespannten Wohnungsmarkt (+ 14 %). Noch deutlicher sind die Unterschiede zwischen den Gebietskategorien bei den Angebotsmieten. Haushalte, die von einer Stadt ohne einen angespannten Wohnungsmarkt in eine Stadt mit Wohnungsnotlage ziehen, müssen dort im Durchschnitt fast doppelt so hohe Mietkosten einkalkulieren.
Ein bundesweiter Mietendeckel soll diese Entwicklung stoppen und zur Begrenzung von Mieterhöhungen und zur Begrenzung der Wiedervermietungsmieten soll in den drei Gebietstypen in unterschiedlicher Schärfe auf die jeweilige Situation der sozialen Wohnraumversorgung reagiert werden.
In Städten und Gebieten mit einem nicht angespannten Wohnungsmarkt sollen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf maximal 10 Prozent in drei Jahren begrenzt werden. Bisher liegt die Kappungsgrenze in diesen Städten bei 20 Prozent in drei Jahren. Bei einer Neuvermietung sollen die Mieten künftig maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Im Durchschnitt der acht Städte dieser Gruppe würden die Wiedervermietungsmieten gegenüber den aktuellen Angebotsmieten um 15 Prozent abgesenkt werden müssen.
In Städten und Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt sollen Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf maximal 6 Prozent in drei Jahren begrenzt werden. Bisher sind in diesen Städten Mieterhöhungen von bis zu 15 Prozent rechtlich zulässig. Künftig sollen Wiedervermietungsmieten nur noch maximal 6 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Der Effekt wäre bemerkenswert: Im Durchschnitt der zehn Städte mit angespannten Wohnungsmärkten würde die Neuvertragsmieten um 26 Prozent fallen. Die Auswirkungen variieren zwischen den Städten und reichen von einer Absenkung der Neuvertragsmieten von 20 Prozent in Bremen bis hin zu 34 Prozent in Stuttgart.
In Städten und Gebieten mit einer Wohnungsnotlage sollen Mietsteigerungen zukünftig grundsätzlich ausgeschlossen sein. Wiedervermietungen sollen zu den Mietpreisen der Referenzmieten erfolgen. In den sieben untersuchten Städten mit einer Wohnungsnotlage lägen nach Einführung eines bundesweiten Mietspiegels die Wiedervermietungsmieten im Durchschnitt um 46 Prozent unter den aktuellen Angebotsmieten. Die Spanne reicht von 34 Prozent in Augsburg und Leipzig bis zu 54 Prozent in Berlin.
Autor:
Andrej Holm ist Sozialwissenschaftler an der Humboldt-Universität zu Berlin. Seine Forschungsschwerpunkte sind Gentrification und Wohnungspolitik. Er engagiert sich
darüber hinaus in Berlin für das Recht auf Wohnen und ist in zahlreichen stadtpolitischen Initiativen aktiv.
Inhalt:
- Zusammenfassung
- Einleitung
- 1 Ergebnisse der Datenanalyse
- 1.1 Mietentwicklung
- 1.2 Bevölkerungs- und Mietentwicklung
- 1.3 Leerstand und Mietentwicklung
- 1.4 Mietentwicklung und Neuvermietungsdifferenz
- 1.5 Eigentümerstrukturen der Mietwohnungsbestände in den untersuchten Großstädten
- 2 Regelungen und voraussichtliche Effekte eines bundesweiten Mietendeckels
- 2.1 Umstellung des Referenzmietensystems
- 2.2 Wirkmechanismen des bundesweiten Mietendeckels
- Datengrundlage
- Quellen- und Literaturverzeichnis
