Publikation : Mythos: Immobilienerben unter Druck

Wer erbt, gewinnt. Dieser schlichte Satz beschreibt eine der zentralen sozialen Realitäten in Deutschland – und nirgendwo wird dies sichtbarer als beim Immobilienvermögen. Wohnimmobilien machen rund 56 Prozent des privaten Vermögens aus, gehören aber einer kleinen Minderheit von nur 13 Prozent der deutschen Haushalte. Die wohlhabendsten 30 Prozent der Bevölkerung halten nahezu das gesamte vermietete Immobilienvermögen des Landes. Somit summieren sich Mieteinkommen und Immobilienwertsteigerungen fast ausschließlich zu den Vermögen jener, die ohnehin schon am meisten besitzen. Diese extreme Konzentration von Vermögen wird politisch produziert und rechtlich abgesichert. 

Die vorliegende Studie stellt eine wichtige empirische Grundlage für diese politische Debatte bereit. Auf Basis aktueller Marktangebote in München, Berlin und Magdeburg analysiert sie, was die Erbschaft- und Schenkungsteuer auf vermietete Wohnimmobilien Erbende tatsächlich kostet – und was danach übrig bleibt. Das Ergebnis ist eindeutig: Die Steuer ist in allen untersuchten Fällen problemlos aus den laufenden Mieteinnahmen finanzierbar, ohne dass Mieten erhöht oder Immobilien verkauft werden müssten. Selbst eine Absenkung der Mieten um 25 Prozent wäre in nahezu allen Szenarien wirtschaftlich tragbar. Diese Zahlen stehen in Kontrast zu dem Mythos, den Lobbyist*innen und Politik seit Jahren pflegen: Die Erbschaftsteuer bedrohe soziale Vermieter*innen, zwinge zu Mieterhöhungen und gefährde den Immobilienbesitz des Mittelstandes. 

Nicht die Erbschaftsteuer ist das Problem, sondern ein Steuerrecht, das große Immobilienvermögen weiterhin unnötig privilegiert.

Die Publikation knüpft an das Projekt „RLS-Cities – Wem gehört die Stadt?“ der Rosa-Luxemburg-Stiftung an, das seit 2020 systematisch offenlegt, wem die Wohnungen in deutschen Städten gehören (Projektleiter: Christoph Trautvetter, Netzwerk Steuergerechtigkeit). Sie räumt mit dem Mythos vom „Kleinvermieter“ als Hauptakteur auf dem Mietmarkt auf, indem sie zeigt: Ein Großteil der Mietwohnungen gehört wenigen Tausend Multimillionär*innen, die daraus immense leistungslose Renditen von teilweise über 20 Prozent jährlich erzielen. Eine Erkenntnis, die die politische Debatte über Wohnraum, Eigentumsstrukturen und Transparenz in Deutschland nachhaltig verändert hat. 

Wohnraum ist knapp, nicht nur in deutschen Großstädten. Zugleich tragen Immobilienvermögen und Mieteinkommen je rund ein Drittel zur Vermögens- und Einkommensungleichheit in Deutschland bei. In dieser Konstellation erhält das Erbschaftsteuerrecht eine politische Dimension, die weit über steuertechnische Detailfragen hinausgeht: Es entscheidet mit darüber, ob sich Ungleichheit über Generationen hinweg verfestigt oder der Staat an den Schnittstellen von Erbschaft und Vermögen korrigierend eingreift. Hier ist der blinde Fleck des Steuerrechts besonders frappierend: Während über Milliardenprogramme für den sozialen Wohnungsbau verhandelt wird, verzichtet der Staat jährlich auf weit über eine Milliarde Euro allein durch Erbschaftsteuerausnahmen bei Immobilien – durch den Zehn-Prozent-Bewertungsabschlag, die Betriebsvermögensprivilegierung großer Wohnungsbestände und die Nießbrauchsgestaltung. Diese Summen fließen nicht an die Allgemeinheit, sondern zu denen, die ohnehin am meisten besitzen. 

Die Reformvorschläge der vorliegenden Studie sind eindeutig und umsetzbar: Abschaffung des pauschalen Bewertungsabschlags, Rücknahme der Nießbrauchsprivilegierung, Ende der Betriebsvermögensbefreiung für große Wohnungsbestände sowie Einführung eines Lebensfreibetrags statt erneuerbarer Freibeträge. Diese Maßnahmen würden nicht nur zusätzliche Einnahmen generieren, sondern endlich das Grundprinzip des deutschen Steuerrechts auch beim Immobilienvermögen durchsetzen: Besteuerung nach Leistungsfähigkeit. Mythen können politisch sehr langlebig sein – aber zur Wahrheit werden sie dadurch noch lange nicht.
 

Stefan Thimmel, Referent für Wohnungs-, Mieten- und Stadtpolitik der Rosa-Luxemburg-Stiftung

Autorin

Julia Jirmann betreut beim Netzwerk Steuergerechtigkeit die Bereiche Erbschaft und Vermögen sowie Einkommensteuern. Sie ist Mitglied der Kommission «Recht der sozialen Sicherung, Familienlastenausgleich» des Deutschen Juristinnenbundes. Sie war unter anderem in der Beratungsgesellschaft KPMG sowie für den Bund der Steuerzahler tätig.