Publikation : Spekulation auf Kosten der Nachbarschaften

Online-Handel, verändertes Konsumverhalten und hybride Arbeitsmodelle erhöhen den Transformationsdruck auf die Innenstädte. Nach der Signa-Pleite Ende 2023 mussten viele Warenhäuser schließen, auch Shoppingcenter stehen oft leer. Gleichzeitig fehlt in vielen Städten Raum für soziale Infrastruktur und Wohnen. Vor diesem Hintergrund analysiert die Studie Eigentümerstrukturen, Verwertungsstrategien und Zukunftsperspektiven von Warenhäusern und Shoppingcentern in deutschen Innenstädten. Zentrale Erkenntnis: Leerstand entsteht primär durch überzogene Renditeerwartungen der Eigentümer, nicht durch fehlendes Nutzungspotenzial, und ist damit letztlich vor allem eine Frage des Geldes. 

Ein überschaubares, aber für die Innenstädte relevantes Problem: Der Gesamtwert aller Warenhäuser in Deutschland liegt bei rund 8 Milliarden Euro, der von Shoppingcentern bei etwa 50 Milliarden Euro. Damit machen sie weniger als ein Prozent aller Nichtwohngebäude und nur einen Bruchteil des Immobilienvermögens aus. Aufgrund der Sichtbarkeit und der städtebaulichen Folgewirkungen sind sie aber politisch hochrelevant. Die Eigentümerstruktur ist stark fragmentiert und überwiegend von institutionellen Investoren, Fonds, börsennotierten Immobiliengesellschaften sowie vermögenden Privatpersonen geprägt. Internationale Kapitalströme und intransparente Share Deals – Verkäufe von Unternehmensanteilen, oft mit dem Ziel der Steuervermeidung – erschweren öffentliche Kontrolle. Im Vergleich zum Wohnimmobilienmarkt wechseln die Eigentümer häufig, was kurzfristigen Wertsteigerungen dienen mag, eine langfristige Standortentwicklung jedoch behindert. 

Spekulation mit Immobilien: Die Vorgehensweisen der in der Studie näher betrachteten Immobilienkonzerne Signa und Aroundtown, denen etliche Warenhäuser bzw. Shoppingcenter in deutschen Städten gehören bzw. gehörten, stehen exemplarisch für gängige Verwertungsstrategien: künstliche Mietsteigerungen zur bilanziellen Aufwertung von Gewerbeimmobilien, politischer Druck durch PR-Kampagnen mit Verweis auf zur Disposition stehende Arbeitsplätze sowie das Inkaufnehmen von Leerstand zur Vermeidung von Wertabschreibungen. Langfristig gefährdet Leerstand die Renditen der Eigentümer, lässt sich aber oft nur durch teuren Umbau vermeiden. In Kombination mit hohen Kaufpreisen werden solche Immobilien für viele Mietinteressenten unbezahlbar. Oft wird dann der Ruf nach öffentlichen Interventionen laut, da durch den Leerstand mancherorts relevante Versorgungsengpässe entstehen. 

Innenstädte retten, nicht die Spekulanten: Statt Renditen von auf Spekulation setzenden Investoren über hohe Kaufpreise oder Mietzahlungen aus Steuergeldern zu retten, sollten die Eigentümer ihren Teil zur Rettung der Immobilien und der Innenstädte beitragen, indem sie auf ihre spekulativen Gewinne verzichten und notfalls auch Verluste in Kauf nehmen. Öffentliche Interventionen und Subventionierungen müssen in jedem Einzelfall kritisch geprüft werden.

Inhalt

Vorwort

Einleitung

Eine Übersicht über den Gewerbeimmobilienmarkt

• Um wie viel Geld geht es?
• Was unterscheidet Warenhäuser von Shoppingcentern?
• Was ist aus den geschlossenen Warenhäusern geworden?
• Wem gehören die Immobilien?
• Was kostet die Innenstadt?

Spekulation mit Warenhäusern – Das Beispiel Signa

• Strategie 1: Höhere Mieten zur Steigerung der Immobilienpreise
• Strategie 2: PR-Kampagnen und der Verlust von Arbeitsplätzen als Druckmittel für rentablen Neubau

Spekulation mit Shoppingcentern – Das Beispiel Aroundtown und «Helle Mitte»

• Strategie: Leerstand statt Wertabschreibung

Fazit: Die Innenstädte retten, nicht die Spekulanten

Autor

Christoph Trautvetter ist externer Projektleiter des Projekts „RLS-Cities. Wem gehört die Stadt?“ der Rosa-Luxemburg-Stiftung und arbeitet für das Netzwerk Steuergerechtigkeit. Dort beschäftigt er sich seit mehr als sechs Jahren mit der Analyse von Eigentumsstrukturen und Geschäftspraktiken auf dem Immobilienmarkt und in anderen Wirtschaftszweigen. Er hat einen Master of Public Policy von der Hertie School of Governance und einen Bachelor of Arts in Philosophy & Economics von der Universität Bayreuth.