News | Wirtschafts- / Sozialpolitik - Commons / Soziale Infrastruktur - Corona-Krise - Wohnen Das Recht auf Wohnung in Zeiten der Pandemie

Aktuelle wohnungspolitische Reaktionen und weitergehende Forderungen

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Knut Unger,

Von einem Balkon in Berlin hängt ein Transparent hängt mit der Aufschrift «Stay home».
Von einem Balkon in Berlin hängt ein Transparent mit der Aufschrift «Stay home». CC BY-NC-SA 2.0, Tim Lüddemann

Während der Corona-Krise ist es wichtiger denn je, eine gute und ausreichend große, bezahlbare und sichere Wohnung zu haben. Wer wegen der Krise starke Einkommenseinbußen hat und deshalb die Miete oder die Hauskredite nicht zahlen kann, muss ausgerechnet jetzt um diese grundlegende Sicherheit fürchten. Und wer jetzt gar keine Wohnung hat oder in prekären Wohnverhältnissen lebt, den trifft die Krise dreifach.

Knut Unger ist Sprecher des MieterInnenvereins Witten u. Umg. e. V. im Deutschen Mieterbund NRW. Er ist seit vielen Jahren mit der Beratung und der Vertretung der Interessen von Mieter*innen großer Wohnungsunternehmen befasst. Zudem ist er Mitglied der Plattform kritischer Immobilienaktionär*innen.

Nie zeigte sich deutlicher, warum die Verfügung über eine Wohnung ein Menschenrecht ist, und was dieses Menschenrecht ausmacht: angemessene Größe, Ausstattung und Lage, Sicherheit, individuelle Bezahlbarkeit. Die UN-Sonderberichterstatterin für das Recht auf Wohnung, Leilani Farha, hat darauf hingewiesen, dass weltweit 1,8 Milliarden Menschen nicht ausreichend mit Wohnraum versorgt und deshalb durch Corona besonders gefährdet sind. Aber wo Gefahr ist, wächst auch das Rettende: Weltweit fordern Bewegungen einen Verzicht auf Zwangsräumungen sowie die Unterbringung von Unterversorgten in den leerstehenden Ferien- und Zweitwohnungen, eine Stundung von Miet- und Hypothekenschulden und die Senkung der Mieten, ein bedingungsloses Grundeinkommen und eine  Beteiligung der Wohnungswirtschaft an den Kosten der Krise.

Am 25. März 2020 hat der Deutsche Bundestag wichtige Beschlüsse gefasst, um der großen Anzahl der Mieter*nnen mit aktuellen Einkommensausfällen die Angst vor Wohnschulden und einem Wohnungsverlust zu nehmen. Wer so starke Einkommensverluste hat, dass er/sie Hartz IV beantragen kann, muss vorläufig nicht mehr die eigenen Vermögensverhältnisse offenlegen und bekommt in den nächsten sechs Monaten auch nicht die Aufforderung, die Wohnkosten durch Umzug zu senken. Und wer trotzdem in den nächsten drei Monaten die Miete nicht zahlen kann und glaubwürdig darlegen kann, dass das an Corona liegt, dem soll der Vermieter nicht die Wohnung kündigen können.

Am 28. März 2020 wären unter dem Motto «Wohnen für Menschen statt für Profite», zehntausende Menschen in ganz Europa auf die Straßen gegangen, um gegen hohe Mieten, Zwangsräumungen und Wohnungslosigkeit und für eine solidarische und ökologische Stadtentwicklung zu demonstrieren. Vor dem Hintergrund der Corona-Krise hat das bundesweite Aktionsbündnis gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn ebenso wie seine europäischen Bündnispartner*innen die geplanten Großdemonstrationen zum Housing Action Day verschoben.

Unsere Solidarität und unser Kampf für das Recht auf eine Stadt, in der alle gut und sicher wohnen können, sind wichtiger denn je.​

Zahlen müssen die säumigen Mieter*innen trotzdem, und zwar innerhalb von zwei Jahren und mit Zinsen. Was mit Mietschulden geschieht, die nicht von Sozialleistungen abgedeckt sind, ist offen. Die neuen Regelungen helfen auch nicht den vielen Menschen, die schon vor Ausbruch der Pandemie ihre Wohnung nicht bezahlen konnten. Bereits angelaufene Kündigungs- und Räumungsverfahren wurden nicht gestoppt. Vermieter können auch mitten in der Corona-Krise neue Kündigungen wegen Eigenbedarf aussprechen oder die Mieten drastisch erhöhen. Auch zur Verteilung der vielen jetzt leerstehenden Ferienwohnungen an die Bedürftigen gibt es nicht mal den Ansatz einer neuen Regelung.

Vermietungskonzernen mit hohen Überschüssen, wie Vonovia, Deutsche Wohnen und LEG, fällt es unter diesen Bedingungen leicht, sich als besondere Wohltäter zu präsentieren, indem sie einen Teil der geplanten Mieterhöhungen und Kündigungen verschieben. Während Unternehmen anderer Branchen um die Existenz bangen, sind ihnen die Mieteinnahmen relativ sicher, - auch dank der Sozialleistungen.

Die jetzige Krise erfordert deutlich weiterreichende Reaktionen als einen Zahlungsaufschub und vorübergehende Zugangserleichterungen bei Hartz IV. Es werden jetzt alle Wohnungsressourcen gebraucht, um die Menschen vor Angst und Krankheit zu bewahren. Wie die Gesundheitsversorgung muss auch die Wohnungsversorgung als Gemeingut, als soziale Infrastruktur unter gesellschaftlicher Kontrolle, organisiert werden.

Hartz IV: Übernahme der Mieten bei Einkommensverlust erleichtert

Wenn das Einkommen unter den von den Sozialgesetzen festgelegten finanziellen Bedarf rutscht, können die Betroffenen Hartz IV beantragen. Davon werden auch die tatsächlichen Aufwendungen für Wohnung und Heizung gedeckt. Sie können nach sechs Monaten von den Behörden allerdings auf den berüchtigten «angemessenen» Betrag gesenkt werden. Am 25.3.2020 hat der Bundestag nun Ergänzungen des SGB II beschlossen, die den Zugang zu den Sozialleistungen und die Deckung höherer Mieten vorübergehend erleichtert.

Bei Anträgen, die zwischen dem 1. März und dem 30. Juni 2020 gestellt werden, wird ein bestehendes Vermögen bei der Prüfung des Antrags nicht mehr berücksichtigt, es sei denn es ist «erheblich». Dass kein erhebliches Vermögen vorliegt, wird vermutet, wenn dies im Antrag so erklärt wird. Dies dient der Beschleunigung und schont all die Kleineigentümer, die nur vorübergehend wegen Corona hilfsbedürftig werden. Was ein «erhebliches Vermögen» ist, wird im Sozialgesetzbuch (SGB) aber nicht definiert. Bei Wohngeldbezug galt schon mal ein Geldvermögen von mehr als 60.000 Euro bei einer Einzelperson als erheblich. Wer als Kleingewerbetreibender nebenher noch eine Wohnung vermietet, könnte, wenn er/sie wegen Corona den Erwerb verliert, schnell «erheblich vermögend» werden, wenn es denn geprüft würde. Dieses Risiko kann zu einem zusätzlichen Motiv für Kleinvermieter werden, das Einkommen aus der Miete zu steigern, also die Mieten zu erhöhen.

Eine erhebliche Erleichterung für Neuantragsteller*innen von Hartz IV zwischen März und Juni ist, dass die Höhe der Wohnkosten für sechs Monate keine Rolle mehr spielt. Egal ob Kellerloch oder Loft: die Kosten werden erst einmal übernommen. Anders als bisher können sie nicht nach bereits sechs Monaten gekürzt werden, sondern erst nach zwölf Monaten. Alle hoffen, dass bis dahin nicht nur Corona, sondern die daraus folgende Wirtschaftskrise überwunden ist. Wenn nicht, könnte eine weitere große Welle von «Zwangsumzügen» folgen, bei denen lange bewohnte Wohnungen für eine teurere Neuvermietung frei werden. Mietpreisbremsende Wirkungen haben die SGB-Änderungen also keineswegs. Mehr noch als den Lebensstandard der Betroffenen stabilisieren sie die Einkommen ihrer Vermieter. 

Das größere Problem ist aber zunächst, dass viele Menschen sich scheuen, die Leistungen zu beantragen. Und zugleich haben die Behörden riesige Probleme, die Antragsflut zu bewältigen. Mit Sicherheit wird es viele Menschen geben, die durch die Maschen des komplizierten sozialen Sicherungssystems fallen. Der erhöhte Aufwand für Lebensmittel, Energie usw. wird bislang überhaupt nicht berücksichtigt, - ganz abgesehen von all den Problemen, die die Leute haben, die schon vor Corona von Kürzungen der Sozialleistungen betroffen waren. Aus all diesen Gründen ist die Forderung nach einem bedingungslosen Grundeinkommen für mindestens 6 Monate äußerst naheliegend. Der Erwerbslosen-Verein Tacheles e.V. aus Wuppertal hat zusätzlich zahlreiche konkrete Forderungen an eine Verbesserung der Leistungen im Rahmen der bestehenden Sozialgesetzgebung gestellt.

All diese Forderungen wären noch sinnvoller, wenn zugleich der Mietenanstieg gestoppt und überzogene Mieten gesenkt würden.

Zahlungsverzug wegen Corona führt vorübergehend nicht zu Versorgungssperren und Wohnungsverlust   

Mit dem Bundestagsbeschluss vom 25.3.2020 wurden zwei Bestimmungen in das BGB eingeführt, die die durch Corona steigende Gefahr eines Wohnungsverlustes mildern sollen.

Die erste neue Bestimmung betrifft vor allem Wasser- und Energielieferungsverträge, die vor dem 8. März 2020 abgeschlossenen wurden. Wer die monatlichen Abschläge aus diesen Verträgen wegen Corona nicht bezahlen kann, der kann die Zahlung bis zum 30. Juni 2020 ohne Rechtsfolgen wie Versorgungssperre oder Zahlungsklage verweigern. Der Kunde muss dazu aber aktiv werden und sich gegenüber dem Versorger auf das Leistungsverweigerungsrecht berufen. Er muss auch, zum Beispiel durch eine eidesstattliche Versicherung, glaubhaft machen, dass er/sie wegen Corona-Folgen nicht zahlen konnte. Dadurch gewinnt er/sie freilich nur Zeit. Nach dem 30. Juni 2020, also zum Beispiel in der Jahresabrechnung, muss nach jetzigem Stand nachgezahlt werden.

Ein Problem dieser Regelung ist, dass sie ein aktives Vorgehen des Kunden erfordert. Viele Menschen werden daran oder an der Glaubhaftmachung der Corona-Betroffenheit scheitern. Und wer einen neuen Vertrag hat oder schon länger eine Sperrung, der bleibt trotz Corona möglicherweise unversorgt. Aber auch die anderen erhalten nicht mehr als einen Zahlungsaufschub.

Die zweite neue Bestimmung betrifft die Wohnungs-Kündigung wegen Zahlungsverzug. Nach dem BGB kann einem Mieter, der mit mehr als zwei Monatsmieten oder mit mehr als einer Monatsmiete in Folge im Rückstand ist, fristlos oder fristgemäß gekündigt werden. Nach der neuen Sonderregelung gilt: Wer wegen Corona zwischen 1. April und 30. Juni 2020 die Miete nicht zahlen kann, dem kann wegen dieser Mietrückstände bis zum 30. Juni 2022 nicht gekündigt werden. Auch hier muss Corona als Grund der Zahlungsunfähigkeit glaubhaft gemacht werden. Es wird hier jedoch nicht, wie bei der Energieversorgung, der Mieter*innen ein Leistungsverweigerungsrecht eingeräumt. Mieten und aufgelaufene Mietschulden sind weiter fällig und werden verzinst. Die Kündigung ist nur ausgeschlossen, wenn die Zahlung bis Juni 2022 erfolgt.

Auch hier wird es sicher zu viel Streit um die Glaubhaftmachung der Mieter kommen, wenn sie wegen Corona nicht zahlen konnten. Es sind viele Zweifelsfälle absehbar, wenn zum Beispiel schon vor Corona nur ein geringes und schwankendes Einkommen vorlag. Der Schutzzeitraum von nur drei Monaten ist sehr kurz. Auch wenn man nicht gekündigt wird, laufen Schulden auf, die bis Juni 2022 abgestottert werden müssen.

Weitergehende Forderungen: Keine Kündigungen in den nächsten sechs Monaten

Die Mieterschutz-Beschlüsse des Bundestages klingen also weitreichender als sie sind. Es handelt sich nicht einmal um ein richtiges Kündigungs-Moratorium oder einen echten Zahlungsaufschub. Wenn es das Ziel der Regelungen sein sollte, dass während der Corona-Epidemie niemand um seine Wohnung fürchten muss, so wurde dieses Ziel verfehlt.

Wenn die Regierung es wirklich ernst meinen würde, dann würde sie dafür sorgen, dass in den kommenden sechs Monaten alle schon erfolgten ordentlichen Kündigungen – z.B. aufgrund von Eigenbedarf – und alle Kündigungen wegen Zahlungsverzugs ausgesetzt werden und dass Räumungstitel nicht vollstreckt werden. Neue Kündigungen wegen Zahlungsverzugs, Eigenbedarfs oder nicht angemessener wirtschaftlicher Verwertung müssten sie für unwirksam erklären. Mietschulden, die innerhalb der nächsten sechs Monate auftreten, dürften also nicht zu einer Kündigung berechtigen, auch nicht zu einem späteren Zeitpunkt.

Die Regierung müsste sich außerdem darum kümmern, wie die Mietschulden, die trotz der Sozialleistungen während der Epidemie entstehen werden, erlassen werden. An der Finanzierung dieses Schuldenerlasses müssten neben dem Staat auch Vermieter, die es sich finanziell leisten können, beteiligt werden.

Laufende Räumungsverfahren und Versorgungssperren stoppen

Zurzeit sind gerichtliche Räumungstermine wegen der Ansteckungsgefahr kaum möglich. Die Durchführung von Räumungen bei bestehendem Räumungstitel wäre in den meisten Fällen wahrscheinlich sittenwidrig. Einige Großvermieter haben angekündigt, auf Räumungen und Räumungsverfahren zu verzichten. Diese Situation führt zu einem Aufschub aktuell drohender Räumungen. Sie sind damit aber nicht auf Dauer gestoppt. Ähnlich ist es bei der Sperrung der Energie- und Wasserversorgung.

Um diese Lücken der Wohnsicherheit zu schließen, sind eher Länder und Kommunen als der Bund gefragt. Schon jetzt können Kommunen, wenn Obdachlosigkeit anders nicht zu vermeiden ist, Räumungsbetroffene in ihre bisherigen Wohnungen einweisen, die vorher beschlagnahmt wurden. Schon die kundgetane Absicht, so vorzugehen, wirkt bei den Vermietern oft Wunder und führt zu Vereinbarungen zur Fortsetzung der Mietverhältnisse. In einzelnen Ländern, u.a. NRW, gibt es bereits jetzt ordnungsrechtliche Handhaben, um die Wiederherstellung der Versorgung mit Wasser oder Energie anzuordnen. Das Infektionsschutzgesetz gibt den Kommunen hierzu weitere Handhaben.

Innerhalb der gewonnenen Zeit sollte für alle Betroffenen die Räumung durch Übernahme der Mietschulden, Vergleichsvereinbarungen oder Ersatzwohnungen abgewendet werden. Zur Umsetzung müssen den Kommunen die erforderlichen Mittel bereitgestellt werden.

Mietendeckel in allen Bundesländern jetzt!

Jede Form der Förderung der betroffenen Mieter*innen wirkt als Förderung der renditeorientierten Geschäftsmodelle und Mietsteigerungen, wenn nicht gleichzeitig ein Mieterhöhungsstopp und Obergrenzen verfügt werden. Gerade weil jetzt viele öffentliche Mittel in die soziale Sicherung und noch mehr in die Rettung der Wirtschaftsunternehmen gesteckt werden, ist es unerträglich, dass die Wohnungswirtschaft weiter profitieren kann, indem sie Mieten weit über dem Durchschnitts- und Kostenniveau verlangen kann. Mieterhöhungen müssen jetzt sofort gestoppt werden, überhöhte Mieten müssen abgesenkt werden, damit die soziale Sicherheit und Kaufkraft der Bevölkerung gestärkt wird und auch die öffentlichen Kosten der Mietenübernahme begrenzt werden.

Deshalb ist die Einführung wirksamer Mietendeckel-Gesetze in allen Bundesländern jetzt das Gebot der Stunde. Es muss in dieser Situation überall verboten sein, im laufenden Mietverhältnis die Mieten zu erhöhen. Ausnahmen sollte es nur geben, wenn die Miete weit unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (in der Regel Mietspiegel-Mittelwert), zum Beispiel bei unter 80 Prozent, liegt. Es muss verboten werden, im Zuge der Wiedervermietung eine Miete zu verlangen, die über der ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 Abs. 2 BGB liegt. Und Kommunen mit besonders hohen Mieten sollten auch ermächtigt werden, Mietobergrenzen unterhalb dieses Wertes festzusetzen.

Es darf von diesen vorläufigen Regelungen keine Ausnahmen geben. Modernisierungsmieterhöhungen sollten allenfalls möglich sein, insoweit die Erhöhung der Grundmiete durch Einsparung der Betriebs- bzw. Heizkosten in entsprechender Höhe ausgeglichen wird, wofür der Vermieter die Beweislast tragen muss. Mieten, die deutlich über der Mietobergrenze liegen, zum Beispiel um 5 Prozent, müssten auf die Mietobergrenze abgesenkt werden.

Mit solch einer – zunächst vorläufigen – Regelung würde der Sozialstaat die Chance erhalten, die Wohnkosten der Bevölkerung zu decken, ohne grenzenlos für die Einkommensabschöpfung durch renditeorientierte Vermieter bereit zu stehen. Möglichst schnell müssten diese Notstands-Regelungen dann durch dauerhafte öffentlich-rechtliche Festsetzungen von lokalen Höchstmieten ersetzt werden. Diese Höchstmieten sollten am besten von den Ländern nach einheitlichen Verfahren für die einzelnen Städte politisch festgesetzt werden. Diese Mietenregulation ist aber kein Ersatz für eine gemeinnützige Wohnungswirtschaft. Für nicht-spekulative Eigentümer sollten die Höchstwerte die notwendigen Kosten und eine begrenzte Rendite sichern. Unterschiede im Energiebedarf der Wohnungen könnten durch politisch festgesetzte Pauschalen berücksichtigt werden. Die Regulation würde überhaupt erst die Voraussetzung dafür schaffen, dass sich ökologische Qualitäten in Preisen abbilden lassen.

Jeder Mensch muss und kann jetzt mit einer Wohnung versorgt werden

In einigen Großstädten, zum Beispiel in Köln, sind die Unterkünfte für Wohnungslose und Geflüchtete zum Teil extrem überbelegt. Die Landesaufnahmeeinrichtungen halten die Geflüchteten länger fest als unbedingt erforderlich. Allen Menschen ohne Wohnungen oder mit unzureichenden Wohnungen (Geflüchtete und Wohnungslose, Menschen, die bei Bekannten, in Gewaltverhältnissen, zu eng wohnen und weitere mehr) müssen sofort leerstehende Wohnungen, Ferienwohnungen oder Hotelzimmer zur Verfügung gestellt werden. Zugleich muss alles getan werden, um vorhandenen Wohnraum zu erhalten. Während der Corona-Epidemie darf niemand um seine Wohnung fürchten müssen. Umzüge sind zurzeit nicht zumutbar. 

Um den ganzen Wohnungsbestand – einschließlich der leerstehenden Ferienwohnungen – für die Unterbringung einsetzen zu können, sollten die Bundesländer umgehend Gesetze zur Registrierung und Nutzung von leerstehendem Wohnraum beschließen. Leerstehende Wohnungen müssten im ganzen Lande bei den Kommunen gemeldet werden. Weigern sich die Eigentümer, die Wohnungen zu vermieten, sollten sie für den Zweck der Unterbringung beschlagnahmt werden.

Neue Dringlichkeit von Umverteilung und Vergesellschaftung

Wegen Corona wurden Rettungsschirme für die Wirtschaft in unvorstellbarer Größenordnung beschlossen. Geld scheint also gerade kaum eine Rolle zu spielen. Deshalb können auch die Notmaßnahmen für die betroffenen Menschen finanziert werden. Zugleich wäre es aber unerträglich, wenn große Teil der produzierenden Wirtschaft, des Mittelstandes, der Selbständigen finanziell schwer geschädigt würde, die renditeorientierte Wohnungswirtschaft jedoch durch die Deckung der Mietausfälle noch staatlich subventioniert würde. Das Gegenteil ist richtig!

Vermögen müssen jetzt radikal besteuert werden. Und dazu gehören nicht zuletzt auch Wohnungsvermögen.

Wohnungsunternehmen, die weit über ihre Kosten hinaus die Einkommen der Bevölkerung abschöpfen, kann sich die Gesellschaft unter diesen Bedingungen nicht mehr leisten. Alle Wohnungsunternehmen mit einer Gewinnausschüttung von mehr als 5 Prozent der Mieteinnahmen sollten durch Gesetze gemäß Art. 15 GG enteignet und vergesellschaftet werden, - es sei denn, sie übertragen ihr gesamtes Vermögen auf gesetzlich geregelte gemeinnützigeWohnungsunternehmen.