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Warum die gemeinsame Recherche nach Eigentümer*innen für alle deutschen (Groß)Städte sinnvoll ist und warum sie trotzdem überflüssig werden soll

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Charakteristisch für die Wohnungsmärkte deutscher Groß- und Mittelstädte sind zum einen die stark steigenden Mieten und der Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Zum anderen wird mehr und mehr die Intransparenz auf dem Wohnungsmarkt darüber erkennbar, wer hierzulande Immobilien besitzt. Bei der Wohnungssuche stößt man meist auf Hausverwaltungen oder Wohnungsvermittler*innen, während der Name des*der Eigentümer*in erst im Mietvertrag erscheint. Doch selbst der gibt nicht zwangsläufig Auskunft darüber, wer von der gezahlten Miete letztlich profitiert, wie viele Wohnungen oder Häuser der*die Eigentümer*in noch besitzt und welche weiteren wirtschaftlichen Verknüpfungen zu anderen Unternehmen bestehen. Mieter*innen sind aber nicht die einzigen Unwissenden. Auch Stadtverwaltungen, Politik und selbst Strafverfolgungsbehörden sind in der Regel ebenso im Unklaren darüber. Dabei zeigt sich: Informationen zu Wohneigentumsverhältnissen sind einige der bestgehüteten Geheimnisse in Deutschland.

Um das zu ändern, versucht die Rosa-Luxemburg-Stiftung entsprechend der Frage «Wem gehört die Stadt?» in dem gleichnamigen Projekt inzwischen seit mehr als drei Jahren Licht ins Dunkel der Besitzverhältnisse auf dem Immobilienmarkt zu bringen. Durch die Kombination von Informationen, die unter anderem von Mieter*innen, Fachzeitschriften und Immobilienportalen stammen, wird die Eigentümerstruktur lokaler Wohnungsmärkte samt verbundener Geschäftspraktiken der Akteure analysiert und aufbereitet. Ausgehend von einer Studie mit dem Schwerpunkt auf Berlin, sind nun zahlreiche weitere Städte dazu gekommen (einsehbar auf der Projektwebsite) und weitere sollen auf deutscher und europäischer Ebene folgen. Seit Herbst 2021 sind auch für Leipzig erste Ergebnisse der Untersuchung öffentlich.

Marius Strohdiek ist Mitarbeiter im Projekt «Wem gehört die Stadt?» der Rosa-Luxemburg-Stiftung.

Das Besondere an Leipzig ist zum einen eine mit 13 Prozent sehr niedrige Quote an Selbstnutzer*innen, also Personen, denen die Wohnung oder das Haus gehört, in dem sie wohnen. Im Vergleich mit 18 anderen deutschen und europäischen Städten ist die Quote nur in Zürich niedriger. Umso größer ist also der Anteil der Mieter*innen und derjenigen, die von den Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt abhängig sind. Relativ hoch ist in Leipzig hingegen mit ca. 15 Prozent der Anteil am Gesamtwohnungsbestand, der zum finanzialisierten Wohnungsmarkt zählt. Unter den Eigentümer*innen sind große börsennotierte Unternehmen wie Vonovia, aber auch Versicherungen, Banken und Investmentfonds. Diese Akteure bedienen sich nicht selten intransparenten, länderübergreifenden Firmenkonstrukten, wie eine Vielzahl an Beispielen aus der ausführlichen Berliner Recherche zeigt. Auch wenn der Anteil von Finanzmarktakteuren vergleichsweise klein erscheint, beeinflussen diese die Bestands- und Angebotsmieten durch in erster Linie renditeorientierte Geschäftsmodelle überproportional stark und treiben sie weiter in die Höhe.

Wenn man herausfinden möchte, wer von jenen hohen Mieten profitiert, wer hinter der GmbH im eigenen Mietvertrag steckt und zu welchem Firmennetzwerk diese womöglich gehört, braucht es keine herausragende Expertise für Immobilienmärkte oder Wirtschaftsprüfung, sondern kann man das mit ein wenig Rechercheaufwand selbst tun. Dafür hat Christoph Trautvetter, externer Leiter des Projekts «Wem gehört die Stadt?», zusammen mit Adrian García-Landa ein Recherchehandbuch erstellt, mit dem jede*r in wenigen Schritten diesen Fragen nachgehen kann.

Was bringt die gemeinsame Recherche?

Aufbauend auf dieser Vorarbeit fand am 11. Februar 2022 ein digitales Rechercheseminar zu den Leipziger Eigentumsstrukturen mit Christoph Trautvetter und unter der Moderation von Anastasia Blinzov (Bildungskoordinatorin für Wohnungs- und Stadtpolitik der Rosa-Luxemburg-Stiftung) statt. Durchgeführt wurden der Workshop und die anschließende Podiumsdiskussion in Kooperation mit der Rosa-Luxemburg-Stiftung Sachsen.

Das Feld der Teilnehmer*innen reichte von interessierten Mieter*innen über Geographiestudierende, politisch Aktive, Politiker*innen bis hin zu Journalist*innen. Ebenso unterschiedlich waren Erkenntnisinteresse und Erwartungen an den Workshop. Manche wollten mehr über ihre Vermieter*innen herausfinden, andere hatten ein Forschungsinteresse, wollten ihre Kenntnisse zur Eigentümerrecherche weiter ausbauen oder waren an Vernetzung interessiert. So nahmen auch überregionale Mietenaktivist*innen teil, um vom gegenseitigen Austausch von Wissen aus unterschiedlichen Städten zu profitieren. Die Teilnehmer*innen tauschten unter anderem Erfahrungen dazu aus, wie auskunftsfreudig Grundbuch- und Liegenschaftsämter oder die lokale Stadtverwaltung sind, wie kostspielig Auszüge aus den Registern sind oder wie schnell Änderungen eingepflegt werden, wenn es um Eigentümerinformationen geht. Bisherige Erfahrungen zeigen, dass diese Merkmale von Kommune zu Kommune stark variieren. Darüber hinaus ist es sinnvoll, die gemeinsame Recherche vor Ort durchzuführen, um die Datenbasis der Eigentümer*innen zu erweitern. Die Einbindung lokaler Akteur*innen kann hierbei aufgrund ihres Wissens über nicht öffentlich verfügbare Eigentümerdaten sehr hilfreich sein.

Trotz der Parallelen, die bei der Recherche zu jeder deutschen Stadt zu erkennen sind, spielen auch immer regionale Besonderheiten eine Rolle. Ein Punkt, in dem sich die Recherche zu Leipzig im Vergleich zu vielen anderen untersuchten Städten unterscheidet, ist der Einfluss der DDR-Vergangenheit auf die Entwicklung des Wohnungsmarkts, der vor 1990 kein Wohnungsmarkt im heutigen Verständnis war. Anders als in manchen westdeutschen Städten sind deshalb zum Beispiel Flurkarten für das Recherchevorhaben nur bedingt hilfreich, also Liegenschaftskarten, die Grundstücke und Gebäude mit ihren Eigentumsverhältnissen abbilden. Allerdings wurden diese aufgrund ihrer untergeordneten Bedeutung durch die offizielle Abschaffung des Privateigentums nicht detailliert geführt. Nachhaltigen Einfluss auf die Eigentümerstruktur und die immer noch vorhandene wirtschaftliche Ungleichheit zwischen Ost- und Westdeutschland hatte die sogenannte Sonderabschreibung Ost. Diese Regelung sorgte für umfassende Steuervorteile bei Investitionen in ostdeutsche Bundesländer, die zum großen Teil in Immobilien getätigt wurden. Bei den Investor*innen handelte es sich überwiegend um vermögende, westdeutsche Privatpersonen. Doch auch in den 1990er-Jahren waren bereits Immobilienfonds, in die wiederum viele Kleinanleger*innen investierten, auf dem Wohnungsmarkt aktiv. Der Wohnungsbestand von meist unsanierten Altbauten versprach durch umfassende Sanierungen hohe Wertsteigerungen. Diese ließen sich, mit gewisser Verzögerung, auch realisieren. In Leipzig liegt die Phase der Schrumpfung und des massiven Rückbaus von Wohnungen sehr nah an der in den 2010er-Jahren eintretenden Boomphase mit stark steigenden Mieten und geringem Leerstand. Prozesse, die sich in einer Stadt wie Berlin abspielten, liefen in Leipzig in deutlich kürzerer Zeit ab. Es gilt, zukünftig zu beobachten, wie sich jene Akteure verhalten, die um 1990 in Wohneigentum investiert oder es erbten und heute mit einem Verkauf erhebliche Gewinne erzielen könnten. Seit Jahren werden Privatpersonen mit Kaufanfragen von institutionellen Vermieter*innen überhäuft. Die anhaltende Niedrigzinspolitik sowie pandemiebedingte Unsicherheit bei Gewerbeimmobilien lassen darauf schließen, dass sich die Anteile der verschiedenen Eigentümer*innen ohne wirksame politische Maßnahmen weiter zugunsten institutionalisierter und finanzialisierter Akteure verschieben.

Warum die Recherche generell wichtig ist

Die Suche nach dem*der wahren Eigentümer*in ist aus verschiedenen Gründen sinnvoll. Sie kann Mieter*innen helfen herauszufinden, wo in der Stadt derselbe Eigentümer noch weitere Häuser besitzt. So kann Vernetzung und Austausch mit anderen Mieter*innen ermöglicht, Druck auf den*die Vermieter*in ausgeübt und Öffentlichkeit im Falle einer Auseinandersetzung geschaffen werden. Das kann das Gefühl der Machtlosigkeit im Angesicht mit übermächtigen Akteuren mildern und die Erfolgschancen insgesamt steigern. Auch im akuten Fall der Eigenbedarfskündigung profitiert man von einer intensiveren Recherche zu dem*der eigenen Eigentümer*in des Hauses, da von Eigenbedarfskündigungen betroffene Mieter*innen das Recht haben, im Grundbuch alle weiteren im Besitz befindlichen Häuser in der gleichen Stadt abzufragen. So ist neben dem Erkenntnisgewinn und der Selbstermächtigung auch dem*der Mieter*in in der Sache geholfen, da durch die Ermittlung weiterer Bestände unter Umständen gezeigt werden kann, dass andere, leerstehende Wohnungen im Besitz sind und eine Eigenbedarfskündigung in diesem Fall nicht angemessen ist.

Wenngleich Städte oft Zentren politischer Strukturen und sozialer Bewegungen sind, ist der Anteil politisch aktiver Personen an der Gesamtbevölkerung relativ gering. Zur Miete wohnt allerdings die überwiegende Mehrheit der Stadtbewohner*innen. Die Wohnungsfrage und damit verbundene Missstände haben deshalb das Potenzial, einen großen Teil der Stadtbevölkerung zu mobilisieren. Dieses Potenzial hat die Vergesellschaftungskampagne «Deutsche Wohnen und Co enteignen» in Berlin in den letzten Jahren eindrucksvoll genutzt und dadurch eine deutliche Mehrheit der Abstimmenden im September 2021 beim Volksentscheid von ihrem Vorhaben überzeugen können. Doch bereits auf kleinerer Ebene, wenn es anfänglich nur das eigene Haus betrifft, sind ungerechte Praktiken der Vermietenden oder der drohende Verkauf des Hauses immer wieder aktivierende Ereignisse für Mieter*innen. Mit zunehmender Beschäftigung mit den Strukturen und Prozessen auf dem Wohnungsmarkt wird deutlicher, dass die erlebten Probleme nicht individueller, sondern struktureller Natur sind.

Auch abseits der einzelnen Häuser und Mietenkämpfe ist es hilfreich, genauer zu wissen, wem wie viele Immobilien gehören. Die Frage nach den Eigentumsstrukturen bietet die Möglichkeit, weitaus grundsätzlichere gesellschaftliche Probleme, wie der ungerechten Verteilung des Wohlstands, zu adressieren. In Deutschland machen Wohnimmobilien einen großen Teil des Vermögens aus. Mehr Informationen zur Eigentumsstruktur auf Deutschlands Wohnungsmärkten können also Indikatoren für das Ausmaß sozialer Ungleichheit sein.

Zusätzlich hilft eine intensive Auseinandersetzung mit den Besitzverhältnissen auf dem lokalen Wohnungsmarkt dabei, Mythen zu widerlegen, die vorzugsweise von Lobbyverbänden der Immobilienwirtschaft und Politiker*innen mit neoliberaler Agenda verbreitet werden. Darunter fällt die im Diskurs beliebte Erzählung der Kleinvermieter*innen: Es wird das Bild des Vermieters gezeichnet, der durch regulatorische Eingriffe in den Wohnungsmarkt hart getroffen werde und dessen Altersvorsorge bedroht wäre. Dieses falsche Bild wird genutzt, um Zuspruch für die ablehnende Haltung gegenüber Eingriffen in den Wohnungsmarkt zu erhalten. Nicht betont wird meist, dass man bereits mit fünf Wohnungen in Berlin Multimillionär*in ist und zu den reichsten Prozent in Deutschland zählt. In Leipzig ist das bei mehr als sieben Wohnungen der Fall. Dazu umfasst ein ortstypisches Mietshaus oft mehr als fünf oder sieben Wohnungen. Abgesehen davon ist es entlarvend für die vergangenen Bundesregierungen, dass Investitionen in Wohneigentum, und somit das Konzept Wohnraum als Ware, als wichtige Säule der privaten Altersvorsorge zählt. Offenbart das Streben nach Wohneigentum doch das Versäumnis des Staates, für auskömmliche Renten zu sorgen. Zwar ist es insgesamt durchaus sinnvoll, zwischen Privatpersonen mit wenigen Häusern im Eigentum und profitorientierten institutionalisierten Wohnungsunternehmen mit einem Bestand von hunderten oder tausenden Wohnungen zu unterscheiden, da sie sich in dem Grad der Fixierung auf Profit, in den angewandten Praktiken und der ausgeübten Marktmacht unterscheiden. Allerdings handelt es sich auch hier um Vermögenswerte, die der Großteil der Bevölkerung im Laufe des Lebens nie besitzen wird.

Nicht zuletzt trägt die Recherche zu einer Sensibilisierung für die großen Mengen an Kapital bei, die mit Aussicht auf Rendite und damit steigende Mieten, in den Erwerb von Immobilien investiert werden. Die Auflistung der Investitionssummen, der erhaltenen Mieteinnahmen und des Gesamtwerts der Immobilien in Geschäftsberichten schafft Bewusstsein dafür, welch große Summen alleine durch ein Unternehmen oder einen Fonds investiert werden.

Aktuell ist der Beitrag von Mieter*innen zur Recherche sehr wichtig. In Berlin stammt ein Fünftel der Daten zu Eigentümer*innen aus Selbstauskünften von Mieter*innen, in Leipzig ein Zehntel. Perspektivisch sollte der Beitrag aber, ungeachtet der erwähnten Mobilisierungsmöglichkeiten, weitestgehend entbehrlich werden. Selbst wenn viele engagierte und interessierte Mieter*innen dem Aufruf folgen, macht dies insgesamt nur einen kleinen Teil der Datenbasis aus und große Lücken bleiben. Dazu ist die Suche nach Eigentümer*innen aufwändig, gleicht oft einer Detektivarbeit und ein zufriedenstellendes Ergebnis ist nicht immer garantiert. Dabei sind es vor allem die schwer zu ermittelnden Eigentumsstrukturen, die von besonderem Interesse sind.

Diese Intransparenz entsteht nicht zufällig, sondern ist das Ergebnis von bewusst eingesetzten Strategien zur Steuerreduzierung oder -vermeidung bei großen Vermögenswerten. Nicht nur gehen die profitorientierten Geschäftsstrategien auf Kosten der Mieter*innen, sondern auch kommen die Akteur*innen nicht einmal ihrem Mindestmaß sozialer Verantwortung in Form von Steuerzahlungen nach. Da selbst Behörden zur Bekämpfung von Steuerkriminalität keinen umfassenden Überblick haben und Politiker*innen mit parlamentarischen Anfragen auch bei vorhandenen Daten schnell an die Grenzen der Informationsbereitschaft stoßen, wäre es im Sinne der Mehrheit, per gesetzlicher Regelung für Transparenz zu sorgen. Die Koalition der aktuellen Legislaturperiode aus SPD, Grünen und FDP hat auf den letzten Seiten ihres Koalitionsvertrags zwar eine Verknüpfung des Datenbankgrundbuchs mit dem bestehenden Transparenzregister und eine bessere Datenqualität angekündigt. Allerdings ist unklar, wann das Vorhaben umgesetzt und wie es genau ausgestaltet wird. Bis dahin gilt es für die Mietenbewegung, weiter echte Transparenz zu fordern und das Vorhaben der Regierung kritisch zu begleiten. Zu präsent sind die Versäumnisse bei der Einführung des Transparenzregisters 2017 durch die Große Koalition.

Die durch die Recherche in Teilen geschaffene und politisch geforderte Transparenz ist dabei letztendlich ein Mittel zum Zweck für eine notwendige Regulierung des Wohnungsmarktes. Das Ziel bleibt, den Staat für die Schaffung von Transparenz verantwortlich zu machen. Zum Beispiel durch öffentlich einsehbare Grundbücher, wie es sie in vielen anderen EU-Staaten gibt, oder ein öffentliches Immobilienregister. Dies ist eine wichtige Voraussetzung, um Strategien von Vermieter*innen entgegenzutreten, die zugunsten des Profits und zulasten der Mieter*innen gehen. Nur wenn klar ist, wem die Stadt gehört und wer genau von steigenden Mieten und der Umgehung von bestehenden Regelungen im Miet- und Steuerrecht profitiert, wissen wir, wie wir sie uns mit politischen Maßnahmen zurückholen, die genau da ansetzen. Transparenz ist, politischer Wille und nötige Mehrheiten vorausgesetzt, der erste Schritt zu einer progressiveren Wohnungspolitik und einer Stadt für alle.